Аренда доли в праве общей долевой собственности

Горячая линия

(347) 291 20 70

Для кого (для каких случаев): Для случаев аренды общей долевой собственности

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ

Цена вопроса: Более 30 миллионов рублей. Аренда плюс неустойка

Схема ситуации: Два ООО владели зданием. Одному принадлежало 35/100 доли, другому 65/100. ООО, у которого доля была побольше и говорит: «Есть у нас суровая необходимость пользоваться всем зданием единолично. А давайте, мы ваши площади арендуем?» Не вопрос! Ударили по рукам, в смысле подписали договор. Причём в договоре даже чётко указали помещения, которые передаются в аренду. Арендную плату за первый месяц определили в сумме 2 200 000 рублей, за последующие месяцы — 2 600 000 рублей. Неустойка за просрочку оплаты была установлена в 0,1% за каждый день просрочки (36,5% годовых). Оформили все как положено, подписали акты приемки-передачи помещений. Через полгода договор аренды расторгли, помещения вернулись владельцу. Арендодатель и Арендатор подписали акт сверки. Оказалось, что по аренде накопилось долгов – 13 065 000 рублей.

Через три года стороны подписали новый акт сверки, которым подтвердили всю сумму долга. Арендодатель начислил неустойку 17 618 635 рублей. Собрав в одну претензию 13 065 000 рублей долга за аренду и 17 618 635 рублей неустойки, Арендодатель закинул эту претензию в адрес Арендатора. Претензия действия не возымела, и Арендодатель направился с ней уже в суд.

Суд стал разбираться. Здание находилось в общей долевой собственности Арендатора и Арендодателя. Причём никто из них не обладал правом собственности на отдельные помещения. У них были только доли в праве общей долевой собственности. Выдел доли в натуре никто не осуществлял. Получается, что помещения, которые сдавались в аренду принадлежат непонятно кому. Может, они принадлежат самому Арендатору? «Исходя из положений статей 606, 608 ГК РФ, передача в аренду имущества арендатору, являющемуся собственником переданного имущества, а также установление в договоре аренды обязанности для собственника оплачивать арендную плату за принадлежащее ему имущество противоречит природе договора аренды . В связи с этим, такое условие договора является недействительным на основании статьи 168 ГК РФ». При этом условие договора об оплате собственником аренды его же имущества, может быть квалифицировано как ничтожное, т.е. сочтено недействительным и без признания его таковым судом .

Арендодатель заупрямился: «Ладно! Пусть! Считаете договор аренды ничтожным – это ваше право. Но фактическое пользование и распоряжение моими площадями осуществлялось исключительно и единолично Арендатором, в связи с чем мне положена компенсация!»

Но оказывается Высший Арбитражный Суд РФ уже рассматривал похожий вопрос. Если один из собственников общей долевой собственности использует часть общего имущества без соглашения с другим собственником, то это не является основанием требовать деньги за пользование имуществом.

Почему? Потому что, размер долей общей долевой собственности, без чёткого указания кому и какое помещение принадлежит, не даёт ответа на вопрос: чьим помещением сейчас распоряжается собственник доли – своим или чужим? Если площадь помещения, которым распоряжается собственников доли, больше доли этого собственника, то можно сказать уверенно – товарищ хватил лишнего и прибрал к рукам чужое имущество. А если доля собственника в общем помещении больше чем площадь, используемого им общего имущества, тогда непонятно чьё помещение у него в руках – его или чужое. Вот и здесь. Собственник доли в 65/100 использовал общее имущество в доле 35/100 от всей площади имущества. Может эти 35/100 как раз и входили в его 65/100?

Поэтому «неиспользование имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников не дает ему права на взыскание денежной компенсации с другого участника долевой собственности, использующего часть общего имущества в пределах своей доли».

При таком раскладе 30 миллионов рублей «прошли» мимо Арендодателя

Выводы и возможные проблемы: Не надо собственникам общей долевой собственности сдавать её друг другу в аренду, если эта собственность чётко между ними не разделена. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «Аренда общей долевой собственности».

Строка для поиска похожих ситуаций в КонсультантПлюс: «ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 05.07.2017 N Ф01-2360/2017 ПО ДЕЛУ N А29-7016/2016».

Записка подготовлена специалистами ООО «Инженеры Информации»

Часто возникает необходимость раздела совместного имущества.

К таким ситуациям можно отнести развод или получение наследства. Но квартиру поделить нельзя.

Она состоит из жилых комнат и комнат общего пользования.

Совместное проживание невозможно. Тогда поднимается вопрос одним из участников о передаче своей части в аренду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Что такое доля в квартире?

Несколько собственников на квартиру имеют в ней свои доли. Такое владение имуществом называется долевой собственностью (статья 244 ГК РФ).

Раздел может быть проведен в равных пропорциях или общий объект будет поделен между хозяевами другим образом.

С юридической точки зрения правильно обозначить понятие не как доля в квартире, а как часть в праве на нее. Она не привязана к какому-то конкретному месту в квартире.

Правоустанавливающими документами может быть определено владение ½ частью двухкомнатной квартиры, но конкретно какая комната принадлежит одному или другому из собственников свидетельством не определено. Участники должны самостоятельно решить этот вопрос и достичь консенсуса.

Жилплощадь, которая находится в долевом владении, трудно разделить в натуре. Она состоит из жилых и нежилых комнат: туалета, ванной комнаты, кухни, кладовой, коридора.

Если совладельцы не найдут договоренности о правилах совместного владения собственностью, то они, или один из них, могут обратиться в суд с требованием решения вопроса о порядке пользования общей недвижимостью (статья 247 ГК РФ).

Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

• Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
• Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из сложившейся практики суд будет учитывать порядок отношений между хозяевами. Судьи будут рассматривать вопрос о том, как нуждается каждый из них в этом имуществе, и реальную возможность владения каждым этой собственностью. Фактический раздел по решению суда может точно не соответствовать размеру, указанному в правоустанавливающих документах.

Можно ли сдать свою часть в аренду?

Согласно статье 209 ГК РФ хозяин в праве пользоваться, распоряжаться и владеть своей жилой недвижимостью. Он может передавать свое право владения на собственность другим гражданам, оставаясь владельцем, но при этом не нарушая прав и интересов других граждан, которые защищены законом.

Права других лиц во владении имуществом, находящемся в долевой собственности, закреплены статьями 246 и 247 ГК РФ. Распоряжаться таким имуществом можно только с разрешения всех ее владельцев. Это является основополагающим условием при передаче своей части в наем на определенный срок.

Законодательные акты РФ не запрещают хозяину распоряжаться своей частью по личному усмотрению. Но на свои действия по отношению к личной собственности необходимо иметь разрешение от других соучастников.

С правовой точки рассмотрения данного вопроса — можно сдать свою долю арендатору на определенный срок.

Как это сделать?

1. Необходимо письменно уведомить каждого совладельца квартиры о своем намерении сдать в наем свою долю с указанием размера ежемесячной платы и условий ее передачи.
2. Предложить каждому из них стать нанимателем Вашего права.

• с подтверждением согласия стать квартиросъмщиками, либо разрешение на передачу определенного размера жилья в наем третьим лицам;
• с подтверждением отказа.

Если совладельцы дали разрешение на аренду такой жилплощади, то необходимо с участниками письменно закрепить раздел всей жилплощади между хозяевами и правила пользования ими нежилой площадью.

В случае получения отказа от всех собственников следует обратиться в суд с требованием о распределении порядка пользования общей собственностью и возможности передачи своей доли в наем другим лицам, приложив к иску письменное подтверждение Вашего обращения к совладельцам и полученного письменного от них отказа.

Что необходимо иметь?

При передаче своей части на право владения жилой площадью с целью получения арендной платы необходимо иметь:

• правоустанавливающий документ на собственность;
• письменное разрешение от каждого совладельца о передаче квартиросъемщикам вашей части в праве распоряжаться квартирой;
• письменно зафиксированное распределение жилой площади между совладельцами и правила пользования нежилой площадью, которое будет достигнуто совместным согласием или по решению суда.

Чтобы получить решение суда к иску надо приложить документы:

1. техпаспорт БТИ;
2. свидетельство о праве на жилую площадь;
3. выписка из домовой книги.

Детали договора

Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Расходы на содержание совместного имущества распределяются пропорционально размерам, зафиксированным в свидетельствах каждого из участников.

Особенности составления такого вида договора:

1. Предметом договора будет конкретная комната или комнаты и размер, сдаваемой в наем площади. Этот факт должен письменно подтверждаться другими участниками или быть зафиксирован в решении суда.
2. Необходимо зафиксировать размер возмещения коммунальных платежей.
3. Следует обозначить правила пользования площадью общего пользования, с учетом согласия совладельцев.
4. Размер арендной платы и форма оплаты согласовываются со всеми участниками.

Пункты в договоре прописываются в соответствии со стандартной формой заполнения договора аренды жилого помещения:

• обязательства сторон;
• права сторон;
• особые условия;
• реквизиты сторон.

Жилье должно быть пригодным для проживания.

Предостережения и советы

Если определить и закрепить часть квартиры за каждым участником жилой собственности невозможно согласно его доли, указанной в правоустанавливающих документах, то некоторые из них получат фактически меньшую часть, чем предусмотрено документами на собственность.

Собственники, которые получили не полную положенную им часть, могут требовать компенсацию на часть своей, не полученной согласно распределению, доли от других участников.

Может сложиться ситуация, что квартиросъемщик будет занимать комнату большую по размеру, чем размер части в праве на жилую площадь арендодателя. Поэтому, перед заключением договора аренды на долю в квартире, наниматель должен письменно обсудить раздел размера арендной платы между всеми участниками.

В случае несоблюдения правил договора каждый из членов совместного имущества может стать инициатором расторжения договора найма.

От суммы полученного дохода нужно будет заплатить в бюджет государства налоги.

Сдавать в аренду свою часть в праве на жилую площадь дело хлопотное, но осуществимое. Главное, уметь довести до совладельцев путем совместной договоренности полученных в будущем ими выгод от такой сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Если Вам принадлежит доля в праве собственности на квартиру, но никакой реальной выгоды Вы от этого не имеете, можно рассмотреть различные варианты, как такую выгоду извлечь. Первый шаг – это обращение в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.

Распространенной является ситуация, при которой квартира находится в общей собственности нескольких лиц, то есть каждому принадлежит идеальная доля в праве собственности (например, 1/2, 1/3). Если между сособственниками складываются конфликтные отношения, как это зачастую бывает между бывшими супругами, иногда между наследниками, то интересы одного или нескольких участников общей собственности могут быть существенно нарушены.

Собственник может не иметь никакой выгоды от обладания долей в праве собственности, но при этом никто не освобождает его от бремени содержания этой собственности: от уплаты налогов, от внесения платы за содержание общего имущества, за отопление. Такие долги могут быть взысканы налоговыми органами, управляющей компанией и в судебном порядке. То, что собственник в квартире не проживает, на решение суда не повлияет.

Самым простым и эффективным способом решения проблем, связанных с общей собственностью, является продажа квартиры целиком и раздел вырученной денежной суммы между всеми продавцами. Но при отсутствии согласия всех собственников, по общему правилу, продать квартиру не удастся, даже если обратиться с соответствующим требованием в суд. Можно продать только долю в праве собственности, но получить за нее реальную цену, как правило, не просто.

Теоретически проблему можно было бы решить через закрепление права собственности на отдельные комнаты в квартире, однако действующее законодательство этого сделать не позволяет.

К типичным ситуациям нарушения прав можно отнести следующие:

• создаются препятствия для проживания в квартире одного из собственников со стороны других сособственников;
• оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется без учета фактического порядка пользования (один собственник платит больше, а занимает комнату меньшей площади);
• один из собственников не намерен проживать в квартире, но хочет извлекать выгоду от сдачи комнаты в аренду.

Рассмотрим пути решения этих проблем по отдельности.

Продажа доли в праве общей собственности на квартиру

Никаких препятствий для продажи доли в праве собственности на квартиру по закону не существует, но реально сделать это трудно. Почему? Представим ситуацию: продается половина трехкомнатной квартиры. У покупателя возникает закономерный вопрос: одну или две комнаты он сможет занять, переезжая в квартиру, и какие именно комнаты. Для решения этого вопроса, при отсутствии согласия между собственниками, придется обращаться в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.

Лицо, которое обращается с подобным иском, имеет право требовать предоставления ему в единоличное пользование конкретной комнаты (комнат) пропорционально размеру его доли. Суд, рассматривая такой спор, принимает во внимание фактически сложившийся порядок пользования. Такое решение даст покупателю доли уверенность в том, что он сможет занять выделенную судом комнату, а другие собственники не смогут ему препятствовать.

Правда, следует сразу оговориться: решение об определении порядка пользования имеет силу только в отношении лица, в пользу которого оно вынесено. Возможно, покупателю доли придется повторно самостоятельно обращаться с таким же требованием. Но решение суда с большой вероятностью останется таким же.

Исковое заявление с требованием об определении порядка пользования направляется мировому судье по месту нахождения квартиры.

Сдача комнаты в аренду

Если по решению суда одна или несколько комнат выделены в единоличное пользование одному из сособственников, то такую комнату можно сдать в аренду без согласия других собственников.

Если Вы просто хотите сдавать комнату в аренду, нужно получить решение суда, указанное выше.

Устранение препятствий для проживания в квартире

В случае, когда собственник лишен доступа в квартиру, обращение в полицию не даст никакого результата: в компетенцию полицейских не входит вселение в квартиру. Необходимо обращение в районный суд с требованием о вселении в квартиру. Помимо доказательства наличия права собственности (что сделать легко, так как этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права), нужно доказать, что есть препятствия к пользованию квартирой.

Правом на вселение обладают судебные приставы-исполнители. Только они могут проводить эту процедуру принудительно на основании исполнительного листа, выданного судом.

Возможно объединение двух требований: о вселении и об определении порядка пользования жилыми помещениями. Такой спор подсуден районному суду, а не мировому судье.

Перерасчет платы за содержание и текущий ремонт, за отопление в зависимости от фактически занимаемой жилой площади.

Закрепить сложившийся порядок пользования в судебном порядке имеет смысл и для того, чтобы платить за фактически занимаемую жилую площадь. Допустим, один собственник имеет долю в праве собственности в размере 2/3, но фактически занимает меньшую по площади комнату. Плату он вносит из расчета 2/3 от общей площади квартиры. Если же предъявить в управляющую компанию или ТСЖ решение суда об определении порядка пользования квартирой, то собственнику обязаны будут начислять плату согласно решению суда.

Решение суда об определении порядка пользования жилыми помещениями в квартире, находящейся в общей долевой собственности, позволит:

1. Увеличить шансы продажи доли по реальной цене;
2. Сдать выделенную комнату в аренду и получать арендную плату без согласия других сособственников
3. Оплачивать услуги по содержанию общего имущества, за отопление исходя не из идеальной доли в праве собственности, а с учетом фактически выделенной в пользование площади.