Арендная плата существенное условие договора аренды

Статья 654. Размер арендной платы

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 654 ГК РФ

1. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды помещений

Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

К договорам аренды помещений по аналогии закона применяются нормы об аренде зданий и сооружений. В связи с этим возникает вопрос: является ли условие о размере арендной платы существенным условием договора аренды помещений?

1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений, существует две позиции судов.

Позиция 1. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды помещений.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2011 по делу N А13-9725/2010

“…Как следует из пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

Содержание пункта 8.2.1 договора в редакции протокола разногласий позволяет сделать вывод о том, что при подписании спорного договора субаренды стороны не согласовали в письменной форме условие о размере арендной платы за пользование предоставляемыми по договору помещениями.

В связи с тем, что надлежащих доказательств заключения сторонами спорного договора субаренды в материалы дела не представлено, выводы апелляционного суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате являются правильными…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 28.05.2008 N 4483/08 по делу N А51-2451/2007-23-69

“…Условие о размере арендной платы применительно к договору субаренды нежилых помещений является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ), при отсутствии которого договор считается незаключенным.

При таких условиях доводы заявителя о том, что суд должен был применить к отношениям сторон положения пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении определения размера арендной платы являются ошибочными.

Оснований для переоценки его выводов, сделанных на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу, не имеется…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2011 по делу N А19-173/2011

“…В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным после того, как стороны согласовали все его существенные условия.

Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды объекта недвижимости является его цена.

Судом установлено, что в договоре от 21.04.2008 стороны условия о размере арендной платы четко и определенно не согласовали. Соответственно, данный договор ими не заключен.

Акт приема-передачи имущества к этому договору подтверждает получение ответчиком в пользование нежилое помещение площадью 119,7 кв. м, право собственности на которое в спорный период принадлежало истцу.

На основании изложенного правомерным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что при отсутствии законных оснований для пользования принадлежащим истцу нежилым помещением площадью 119,7 кв. м, ответчик в силу положений статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан выплатить истцу действительную стоимость такого пользования…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.02.2012 по делу N А70-12462/2010

“…Судами установлено, что Михалев Иван Василев (арендодатель) и ООО “Сибирь-Чистые технологии-1” (арендатор) заключили договоры аренды от 10.03.2009 N 1, от 10.02.2010 N 1, от 10.01.2011 N 1 (далее – Договоры аренды).

Является обоснованным, соответствующим пункту 1 статьи 654 ГК РФ вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности Договоров аренды, не содержащих условие о размере арендной платы. Признание Договоров аренды незаключенными влечет отсутствие правомочий у ООО “Сибирь-Чистые технологии-1” на заключение Договоров субаренды и, как следствие, их ничтожность в силу статей 209, 608 ГК РФ. В этой связи подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о том, что своими действиями Михалев И.В. выразил согласие на сдачу ООО “Сибирь-Чистые технологии-1″ нежилых помещений в субаренду должнику…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.04.2012 по делу N А65-23328/2010

“…Истец, не имея намерений на продолжение отношений с ООО “Новая мысль”, 22.02.2011 и 04.03.2011 направил ООО “Новая мысль” по его юридическому адресу: г. Казань, ул. Япеева, д. 8/2 телеграммы, в которых в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил об отказе от договоров аренды от 04.09.2009 и от 01.07.2010.

Указанные телеграммы были возвращены отделением почтовой связи по причине отсутствия адресата.

При этом суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в договоре аренды от 04.09.2009, подписанном между ООО “Радиан” и ООО “Новая мысль” (том 2 лист дела 22 – 25), отсутствуют согласованные сторонами условия о размере арендной платы, руководствуясь пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что указанный договор аренды от 04.09.2009 является незаключенным.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ответчик занимает спорные нежилые помещения при отсутствии законных оснований, пришли к правильному выводу, что требования ООО “Менар” обоснованны и подлежат удовлетворению…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.06.2011 по делу N А65-25519/2009

“…Исковые требования заявлены в соответствии со статьей 258, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условиями договора от 15.07.2005 N 1 аренды нежилых помещений общей площадью 1300 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома по ул. Ю.Фучика, 82 г. Казани и мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по уплате арендной платы за пользование арендуемыми помещениями в период с 14.11.2005 по 31.07.2009. Размер долга по договору истцом определен исходя из средней рыночной стоимости аренды 1 кв. м в месяц в период с 2005 по 2009 годы и размера 1/4 доли истца в праве общей собственности на нежилые помещения, являющиеся объектом аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Оценивая условия спорного договора аренды от 15.07.2005 N 1 нежилых помещений на соответствие их закону, суд правомерно признал его незаключенным в силу требований указанных норм права в связи с несогласованием сторонами спора условия о размере арендной платы (пункт 4 договора)…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.12.2010 по делу N А06-4404/2009

“…Перечень существенных условий договора аренды определяется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации “Аренда”.

Для договора аренды нежилого помещения существенными являются условия о предмете (объекте аренды), сроке договора, порядке передачи объекта аренды, размере арендной платы.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о незаключенности договоров аренды ввиду несогласованности существенного условия договора – арендной платы…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А72-5575/2009

“…Сельскохозяйственный производственный кооператив “Маяк” (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Маяк” (далее – ответчик) о признании незаключенным договора аренды от 25.11.2008 N 25-11/2008-1.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к выводу, что исходя из буквального прочтения условий договора аренды, в нем имеется согласованное сторонами условие о размере арендной платы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 25.11.2008 подписан договор аренды N 25-11/2008-1, по условиям которого истец предоставил ответчику в арендное пользование административное здание, площадью 652,1 кв. м, расположенное по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, с. Александровка, ул. Ленина, д. 48. Помещение передано по акту приема-передачи от 25.11.2008.

Полагая, что договором аренды не согласованы существенные условия, касающиеся размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В пункте 3.1 договора аренды от 25.11.2008 установлено, что арендатор вносит арендную плату за пользование помещением один раз в год по истечении финансового года из расчета 1 руб., в том числе налог на добавленную стоимость (далее – НДС) за 1 кв. м любым не запрещенным законом способом.

Судебные инстанции, исходя из буквального толкования пункта 3.1 договора аренды, пришли к правомерному выводу о том, что сторонами согласовано условие о размере арендной платы…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 по делу N А56-60191/2011

“…Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, не применяются.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

Установив, что стороны пришли к согласию по предмету аренды и размеру арендной платы, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды заключен…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.10.2008 по делу N А21-1325/2008

“…Из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что пользование имуществом, предоставляемым в аренду, осуществляется за плату, то есть договор аренды является возмездным. Арендная плата представляет собой доход арендодателя, определенное приращение его имущества.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

В пункте 2 информационного письма от 01.06.2000 N 53 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, а также того обстоятельства, что помещение является частью здания, к договорам аренды нежилых помещений подлежат применению правила параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

При подписании дополнительных соглашений от 25.03.2005 и от 01.08.2005 стороны не согласовали в письменной форме условие о размере арендной платы за пользование предоставляемыми по названным соглашениям помещениями.

При таких обстоятельствах оспариваемые дополнительные соглашения не могут считаться заключенными…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2007 по делу N А05-6614/2006-17

“…Как следует из материалов дела, 01.06.2005 между предпринимателем Маршанкиной Н.Р. (арендодатель) и предпринимателем Ширяевой М.Б. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения общей площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: г. Котлас, ул. Невского, д. 22, для использования под торговлю продовольственными товарами.

Согласно статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать соглашение об арендной плате. При отсутствии такого соглашения договор считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в отношении аренды помещений применяются правила аренды зданий.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу, что договор аренды от 01.06.2005 не может считаться заключенным…”

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2011 N Ф09-3657/11 по делу N А76-8311/10

“…Ненадлежащее, по мнению истца, исполнение обществом “Табак-Вино” обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным имуществом по договору субаренды послужило основанием для обращения предпринимателя Горячевой В.П. в арбитражный суд.

В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Между тем ввиду того, что в договоре аренды отсутствует условие о размере арендной платы, суды пришли к выводу о незаключенности данного договора и с учетом того, что незаключенный договор не порождает правовых последствий у сторон такого договора, правомерно отказали в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2011 N Ф09-3297/11-С6 по делу N А76-18656/2010-18-610

“…Суды правильно указали, что в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, являются составной частью зданий и (или) сооружений, следовательно к отношениям по аренде помещений применяются правила, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, в том числе и установленные п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным…”

Постановление ФАС Центрального округа от 12.12.2012 по делу N А54-1918/2012

“…Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 названного Кодекса, не применяются.

Как следует из представленных в дело доказательств, а также содержания договоров аренды спорного помещения, заключенных между ИП Зориным С.А. и ИП Крючковым А.Н., следует, что сторонами при заключении указанных договоров аренды не согласованы условия о размере арендной платы за пользование арендуемым помещением. Протоколы согласования цены к договорам аренды отсутствуют.

Таким образом, учитывая положения вышеприведенных норм права, названные договоры являются незаключенными…”

Позиция 2. Размер арендной платы не является существенным условием договора аренды помещений.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.07.2008 по делу N А21-3483/2007

“…Как следует из материалов дела, между сторонами 30.11.06 заключен договор N 6-3/07, в соответствии с которым ответчица предоставила истице право торговли в одном из торговых залов торгового центра “Калининградский пассаж”, расположенном на 3 этаже здания по адресу: Калининград, пл. Победы, 4А.

Обе судебные инстанции, исходя из содержания условий договора, правильно установили, что между сторонами возникли арендные правоотношения, предусматривающие пользование частью нежилых помещений за плату.

Оспариваемый договор содержит данные, позволяющие определить, какие помещения торгового комплекса переданы в пользование предпринимателю Шишкановой В.О., в связи с чем оснований считать договор незаключенным нет.

Размер арендной платы, который закон не относит к существенным условиям договора аренды помещений, сторонами также согласован. В любом случае ссылка апелляционного суда на статью 654 ГК РФ, определяющую существенные условия договора аренды здания или сооружения, ошибочна, поскольку оспариваемый договор таковым не является…”

При заключении сделки аренды подписывается договор, причем он имеет юридическую силу только в том случае, если содержит все существенные условия. О том, какие пункты относятся к существенно важным, а какие – к дополнительным, в этой статье.

Юридическое значение существенных условий

В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.

В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:

1. Договор может быть признан недействительным, а сделка – ничтожной (в судебном порядке).
2. На такой документ нельзя опираться как на доказательство во время судебных разбирательств.
3. Наконец, всегда есть риск, что вторая сторона сознательно оформила документ ненадлежащего содержания, чтобы потом уклониться от выполнения обязанностей, причем добросовестной стороне будет довольно трудно доказать свою позицию в суде и тем более потребовать привлечения к ответственности.

Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия.

Существенные условия договора аренды

Особенности аренды как вида гражданской сделки, требования к имущественным объектам и многие другие аспекты регулируются, прежде всего, Гражданским кодексом (часть 2, глава 34). При этом в законе нет прямого отражения (конкретного перечня) условий договора аренды, которые следует считать существенными. Поэтому в подобных вопросах можно руководствоваться не только законодательными актами, но и судебной практикой.

Обобщая данные по разным делам, можно сказать, что стороны должны отразить в тексте соглашения следующие пункты:

1. Названия сторон.
2. Объект аренды.
3. Плата за услугу.

Наименования двух сторон

Это названия арендатора и арендодателя. Приводится полное официальное название компании, например, Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» или индивидуальный предприниматель Венедиктова Оксана Александровна. Также прописывается, кто именно действует от лица компании (ФИО, должность). Допускается подписание соглашения представителем каждой стороны. В таком случае указывается его ФИО, номер доверенности и срок ее действия.

Объект аренды

Следует привести исчерпывающие данные, по которым можно однозначно определить и арендуемый объект. В случае с недвижимостью данные следующие:

• адрес, этаж;
• название объекта – здание, производственное помещение, сооружение, нежилое помещение, часть этих помещений и т.п.;
• назначение – производственное, для хранения, торговое, офисное, административное;
• точная площадь, которая совпадает с документальными данными;
• реквизиты кадастрового паспорта понадобятся только в том случае, если предполагается совершить государственную регистрацию документа.

При этом есть разные виды недвижимости, и для каждого из них существует собственное наименование. Особенности основных типов рассмотрены в таблице.

здание	дома, которые стоят отдельно, непосредственно на земле, могут предназначаться для проживания или иных целей, причем имеют капитальный характер (а не сезонный)
сооружение	в основном это капитальные здания для производственных задач – т.е. цеха, плотины, мосты, путепроводы и т.п.
помещение	внутренняя часть здания, которую можно использовать для размещения офиса, торговой точки и т.п.

Наряду с недвижимыми объектами в аренду берутся и движимые:

1. Автомобиль легковой и грузовой.
2. Автобус.
3. Судно с экипажем и без него.
4. Прочие транспортные средства.

В таких случаях указываются основные параметры движимых объектов, по которым их однозначно можно выделить из ряда подобных:

• марка, модель;
• государственный номер;
• технические характеристики и др.

Величина оплаты аренды

Подобное соглашение всегда имеет возмездный характер. Если участники желают просто передать помещение в пользование и не брать никакой платы, некорректно называть такую сделку арендой. В данном случае нужно заключать именно договор безвозмездного пользования. Как правило, указывается сумма за месячный период (в рублях, с точностью до копеек). В дополнение можно привести и порядок передачи средств (наличными, безналичным путем с указанием банковских реквизитов получателя).

Таким образом, чтобы определить существенные условия, важно ответить в своем соглашении на три вопроса:

1. Кто договорился?
2. По какому поводу?
3. Какова цена услуги?

Видео комментарий по теме:

Распространено мнение, что срок действия соглашения тоже является существенным условием. И если не указать его, то соглашение юридически ничтожно. На самом деле оно действует и в этом случае – если конкретные сроки не прописаны, считается, что соглашение действует в течение неопределенного периода.

Дополнительные условия

К дополнительным условиям относятся все остальные нюансы, которые партнеры могут прописать по своему усмотрению:

1. Права и обязанности, которые возникают в связи с использованием помещения.
2. Ответственность в случае непредвиденных ситуаций, стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств.
3. Возможность разрешения споров в досудебном порядке – т.е. как стороны будут решать свои разногласия, приложат ли они силы для договоренности или сразу обратятся в суд.
4. Требование к конфиденциальности личной информации – неразглашения ФИО, названия компаний, прочих сведений, которые могут стать известны сторонам в результате выполнения договорных обязательств.
5. Условие о возможности субаренды на территории помещения, т.е. арендатор может, в свою очередь, предоставить отдельную территорию для субарендаторов (или не может этого сделать).
6. Срок действия договора – это пункт стоит рассмотреть подробнее.

По сути, все дополнительные требования тоже имеют большое значение, однако они не являются существенными – т.е. даже если их не упомянут в тексте, договор все равно считается юридически полноценным. Однако лучше продумать заранее, как оформить соглашение, какие разделы нужно согласовать и т.п.

Есть три общих случая, по которым устанавливают время действия соглашения:

1. Не определен. Участники могут использовать именно эту формулировку, когда фактически речь идет о долгосрочном предоставлении помещения, и в настоящий момент нет возможности сказать, как долго будет продолжаться аренда. Если же срок не указан вообще, то по умолчанию он считается неопределенным. При этом важно понимать, что об изменении своих планов и намерении расторгнуть соглашение с соответствующими последствиями каждая сторона должна предупредить другую как минимум за 3 месяца. Подобный договор не подлежит регистрации в государственных органах, поэтому именно эту форму используют чаще всего.
2. Определен и составляет несколько месяцев (до года). В этом случае регистрация также не предполагается. Документ может продлеваться по истечении срока. Также можно перезаключать его с новыми формулировками (например, «со сроком действия 2 года со дня подписания»).
3. Определен и составляет более года. Такие документы нуждаются в государственной регистрации. При этом понимание года в данном случае неформально: с любого числа текущего месяца до любого числа 12 месяца в следующем году. Например, стороны подписали соглашение 25 октября 2017 года на 1 год. Предполагается, что формально документ действует до 24 октября 2018 года. Однако если даже фактически его расторгли 1 сентября 2018 года, все равно считается, что срок действия – 1 год. Тем не менее, арендная плата взимается только по фактически использованным месяцам, как стороны и договорились изначально.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Стороны могут перезаключить соглашение по истечении периода или ранее. Например, изначально договор подписали на 1 год и зарегистрировали в Росреестре. Затем стороны решили изменить условие срока и переписали текст с формулировкой «на неопределенный срок». Соответственно, такой документ уже не нужно регистрировать в государственных органах.

Как зарегистрировать договор в Росреестре

Стороны могут пройти государственную регистрацию своего соглашения в любом случае, однако если соглашение будет действовать более года, такая процедура обязательна. Обращаются в местное отделение Росреестра (Кадастровую палату) и предоставляют такой пакет документов:

• заявление на государственную регистрацию (бланк находится в самом ведомстве);
• договор, составленный в 2 (или более) одинаковых экземплярах, с оригинальными подписями и печатями (а не копии);
• кадастровый паспорт здания или конкретного помещения (в зависимости от того, какая часть здания нанимается);
• свидетельство о регистрации юрлица;
• устав и другая учредительная документация;
• квитанция или другой документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (7500 рублей для юрлиц и 500 рублей для частных граждан).

Если соглашение заключается между физическими лицами, они дополнительно предоставляют только свой паспорт. Если между индивидуальными предпринимателями – они предоставляют и паспорт, и свидетельство о регистрации ИП. Также в обоих случаях нужно принести согласие супруги с действиями супруга (оно заверяется нотариально).

Арендная плата: как измерить и как пересмотреть

В договоре аренды размер платы представляет особый пункт, одно из существенных условий. С одной стороны, партнеры должны договориться и о самой сумме, и о порядке ее взимания (за какой период, каким образом, на какой счет). С другой стороны, нужно детально определиться с тем, за что именно взимается плата, и возможен ли ее пересмотр (а также порядок пересмотра и согласования).

Как рассчитать

Определение единицы измерения услуги аренды бывает разным:

1. За весь объект (комната, все здание, производственный цех, автомобиль с экипажем и без него и т.п.) – это наиболее распространенный, простой случай.
2. За единицу общей площади – т.е. за квадратный метр или иные единицы. При этом не принимаются во внимания фактические различия разных помещений (отапливаемых, неотапливаемых, производственных, торговых, складских и др.).
3. За единицу площади отдельных помещений, т.е. как раз с учетом разной цены разных недвижимых объектов (сумма обычно расписывается на составляющие, а затем суммируется).

Каков режим выплаты

Периодичность выплат тоже может быть разной, по усмотрению сторон:

• каждый месяц;
• каждый квартал;
• каждый год;
• единовременно (предоплата).

По поводу времени перечисления платежа стороны также свободны в своем выборе:

Форма выплаты: денежные средства и другие

И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов. В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом. Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:

1. Взаимная аренда – участники просто обмениваются разными помещениями или их частями с доплатой или без нее.
2. Расчет в виде выполнения определенной работы (оказания услуги) – подробно прописывается сама услуга, объем работы и т.п.
3. Расчет за товары – подробно прописываются наименования, условия поставки.
4. Зачет в счет выполнения уже взятых обязательств. Например, арендодатель предоставляет арендатору помещение на 1 год, но взамен арендатор списывает прежние обязательства арендодателя по поставке товара или оказания услуги, которые так и не были совершены.

Если же речь идет об обычном случае, когда оплата начисляется в виде денежных средств, допускается принимать плату не только в рублях, но и в любой иностранной валюте. При этом важно указывать, какой курс будет использован (на какой день), и как будет происходить конвертация.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Оплата коммунальных платежей за обслуживание арендуемого помещения не может рассматриваться как зачет, поскольку фактически арендодатель не получает встречной выгоды.

Как пересмотреть

Если положение о пересмотре платы и не было описано в договоре, все равно такая возможность у арендодателя всегда есть, однако пересмотр может происходить не чаще раза в год. При этом если исходить из судебной практики, то даже если обе стороны согласны пересматривать плату чаще, они не вправе делать это (кроме случаев, когда явно ухудшаются условия ведения деятельности в помещении – ухудшение подъезда, видимости рекламы на помещении и т.п.).

Стороны могут предусмотреть и пункт о том, что плата не будет меняться в течение всего периода действия их соглашения. Таким образом, оптимальный вариант – составить такой текст, в котором будет подробно описан порядок пересмотра, сроки, согласование, уведомление о пересмотре (письменное, заблаговременное и т.п.).

Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Например, цена договора, как правило, не является его существенным условием, но в случае, если в ходе переговоров о заключении договора одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора. Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Сказанное может иметь значение и для договора аренды.