Система общежитий должна подвергнуться долгосрочной реформе, которая будет проводиться до 2020 года. Целью реформы является сокращение числа общежитий и создание вместо них специализированного фонда для иногородних рабочих, которые заняты на временной работе. Московские власти заявляют, что городу хватит всего полсотни общежитий для рабочих, а на сегодняшний день их число достигает пятисот, при этом 50% из них — это собственность Москвы.
Условия в общежитиях довольно плохие: они сильно перегружены — вместо положенных 6 «квадратов» на человека выходит гораздо меньше. Кроме того, в одной комнате зачастую проживают лица, которые не состоят в семейных отношениях.
Администрация города планирует сформировать две группы: в одну попадут общежития, которые станут после расселения обычными жилыми зданиями, а в другую – те дома, из которых будет создан вышеупомянутый специальный фонд для рабочих. О данной реформе желательно знать тем, кто собирается снять общежитие в столице.
Что касается нынешних жильцов, их положение будет сильно зависеть от того, на каком основании и как давно они были заселены. Граждане, которые зарегистрировались и встали на жилищный учет до 01.03.05 г., смогут принять участие во всех программах правительства (также как и лица, ждущие очереди). Эти люди будут заселены в городских квартирах, а общежития, которые они освободили, передадут «неочередникам» (они также должны были зарегистрироваться до 01.03.2005 г.). Последние будут иметь возможность заключить договор соцнайма с Департаментом по жилищной политике.
Чтобы общежития расселялись в нормальном режиме, нужно ежегодно выделять примерно 40000 «квадратов» в новостройках. Это предложение высказали в Департаменте по жилищной политике. Когда все лица расселятся па квартирам, общежития будут исключены из реестра и переданы в столичный жилой фонд. Первоочередная задача — это передача в жилфонд тех общежитий, которые построены по квартирному типу. Их в Москве около 100. Они должны быть упразднены к 01.01.13 года.
Граждане, которые законно заселились в общежития после 01.03.05 г., отдельными квартирами обеспечены не будут, а смогут заселиться лишь в помещения спецфонда. Лица, проживавшие в общежитиях незаконно, будут выселены, и им не будет предоставлено никакого иного жилья. Стоимость реализации данной реформы — свыше 15,5 млрд. рублей.
Инвесторам помогут сэкономить
СПб. Городские власти начнут учитывать при составлении инвестиционных договоров реальные расходы застройщиков на расселение общежитий, ветхого и аварийного жилья.
На последнем заседании городского правительства было принято постановление, которое поможет строительным компаниям сэкономить на расселении общежитий, ветхого и аварийного жилья.
По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), на апрель 2006г. средняя себестоимость строительства 1 м2 жилья составляла $878. Рыночная стоимость жилья значительно выше. Однако разница между стоимостью жилья по данным РЦЦС и фактическими тратами застройщика на приобретение квартир раньше не учитывалась в инвестиционных условиях договора, что делало расселение нерентабельным для инвесторов. Теперь при расчетах затрат будет учитываться рыночная стоимость 1 м2. По словам председателя Комитета по строительству СПб Романа Филимонова, это было сделано "по просьбам застройщиков".
Новое постановление ( 1592 от 21.09.2004 г.) передает полномочия по расчету затрат инвесторов при расселении общежитий и ветхого и аварийного фонда на покупку новых квартир для жильцов этих объектов от РЦЦС к ГУ "Главное управление инвентаризации и оценки недвижимости".
Компании, которые сталкивались с подобными проблемами, пока не уверены, что новые правила увеличат интерес инвесторов к расселению общежитий, а также ветхого и аварийного фонда.
В два раза дороже
"По Жилищному кодексу мы обязаны расселять всех, даже если речь идет об одном койко-месте в общежитии, в отдельные квартиры. А по нормативу это 33 м2 на одного человека. За сколько мы покупаем эти квартиры на самом деле, никого не волнует. Когда мы расселяли общежитие на Бухаресткой ул., 140, город посчитал нам затраты исходя из $700 за 1 м2. Реально нам же пришлось потратить $1800 за м2", — рассказывает Юрий Сальников, генеральный директор группы строительных компаний ЗАО "Градостроитель СПб".
По его словам, в случаях когда расселять приходится больше 100 человек, реальные затраты инвестора могут в 2 раза превышать те, что учитываются в договоре. А это делает проект по расселению нерентабельным.
"Городские власти приняли правильное решение, — считает начальник юридического отдела ЗАО "ЮИТ Лентек" (87427)* Владимир Пришанов. — Но затраты на расселение — это всего лишь одна из составляющих инвестиционного проекта, которая, безусловно, является важной, но не определяющей. Будет ли это обстоятельство достаточным стимулом, чтобы расселение состоялось, можно сказать только после оценки всех условий конкретного проекта".
В 2005?г. Жилищный комитет СПб окончательно сформировал адресную программу по переводу общежитий в жилые дома, рассчитанную на 2005-2008?гг. В программу было внесено 245 общежитий коридорного типа общей площадью 819 тыс. м2, которым нельзя изменить правовой статус без расселения и реконструкции.
Адресная программа была направлена в Управление инвестиций Комитета по строительству СПб для предоставления потенциальным инвесторам. Формирование программы было связано с тем, что под реконструкцию частным инвесторам было передано всего 15 общежитий общей площадью 33,5 тыс. м2.
Юрий Сальников, генеральный директор группы строительных компаний ЗАО "Градостроитель СПб", говорит, что при расселении более 100 человек реальные затраты инвестора могут в 2 раза превышать те, что учитывались изначально в инвестиционном договоре.
245 общежитий коридорного типа расположены в Петербурге. Около 170 тыс. человек проживают в общежитиях Петербурга и Ленобласти.
В конце августа по инициативе министерства регионального контроля старшие домов встретились с руководством одной из самых больших УК в облцентре — «Управляющая компания Ленинградского района». Вместе с другими УК, зарегистрированными по её адресу, она обслуживает до 40% жилого фонда Калининграда. Больше трети зданий — довоенной постройки. Аварийные ситуации здесь случаются часто, а латать надо всё: от инженерных сетей до кровли. БУдут ли — узнал журналист «АиФ-Калининград».
На действующий тариф (10,05 руб.) выполнить такой объём работы просто невозможно. Капремонты в большинстве домов запланированы лишь на 2034 — 2045 годы, поэтому их жители переходят на спецсчета, чтобы привести их в порядок как можно раньше.
Но бывшие общежития на ул. Невского, 44 — 48, не спасёт даже капремонт, настолько здесь всё запущено. По словам гендиректора УК Ольги Емельяновой, их можно только снести, а людей расселить. О реновации этих зданий по примеру Москвы говорят и власти региона. Мол, нецелесообразно ремонтировать дома, где «канализация течёт под полом». Но дальше констатации факта дело не идёт.
Без воды и в потёмках
« По техпаспорту, наше здание — до 1945 года постройки, — говорит старший по дому № 44 Александр Ковецкас. — Но у меня есть немецкие карты до 1931 г., где обозначены эти дома. Там находились немецкие военные штабы. После войны здания переделали в общежития. Сегодня здесь живут бывшие воспитанники детдомов, пенсионеры, многодетные, участники локальных войн, от решения проблем которых в своё время отмахнулось государство » .
В 2009 году половина жильцов домов поддалась общему «тренду» и приватизировала квартиры. Муниципальное предприятие, обслуживающее общежития, ликвидировали. Формально дома признали жилыми (хотя в техпаспортах об этом ни слова) и раскидали по частным УК. Верилось, здания «расцветут», но стало только хуже. Люди обозлились — платежи с них собирают, как в нормальных домах, а удобств никаких. Поэтому «из принципа» не платят за обслуживание жилья годами, набегают долги под 100 тыс. руб. Некоторые, пользуясь ситуацией, подселяют в квартиры мигрантов. Все расходы за общие нужды автоматически ложатся на добросовестных плательщиков. Долги растут, а разбираться, кто прав, кто виноват, некому.
Александр Козисович демонстрирует печальные «итоги» последнего капремонта. Полы проваливаются, перекрытия и сантехника текут, светильники рассыпаются.
« Это сейчас у нас более-менее светло, а зимой в коридоре темень. Приходится свечи зажигать, чтобы проводить сыновей в школу, их у меня трое, — говорит многодетная мама Ольга Фомичева . — В УК писала: нужен свет, в ответ — молчание. Не живём, а выживаем. Горячая вода отсутствует с 2004 года — с тех пор, как во дворе возвели элитный дом. Кипятим воду в вёдрах. В туалет бесконечная очередь: на 25 семей — четыре унитаза. На общей кухне — две плиты, одна — нерабочая. Начнётся школа — придётся вставать в 5 утра, чтобы приготовить детям завтрак » .
Ютимся в комнатушке
16 кв. м. Сыновья спят «по полочкам», заниматься им негде. Тем не менее за коммуналку зимой выставляют счёт почти 4 тыс. руб. А у нас всего доходов — 11 тыс.: моя пенсия по инвалидности и три тыс. «детских». Экономим на всём. Спасибо волонтёрам — помогают! Вот недавно государство прислало старшему повестку в армию. А поинтересовалось ли оно за все эти годы, в каких условиях он рос, вдоволь ли ел? Всё, что я слышала, — предложения отдать детей в приют. Но я сама — воспитанница детского дома, для меня это немыслимо!
Детей в общежитии много. Носятся по длинным тёмным коридорам — вместе весело. Однажды в гости заглянули голландские журналисты — пришли в ужас. Но наших чиновников и депутатов ничем не пронять. Даже детскую площадку во дворе, несмотря на многочисленные просьбы жильцов, сделать не могут.
Но даже не это главное. Страшно то, что жить в этих помещениях опасно для здоровья. В 2014 году жильцы собрали 70 тыс. руб. и заказали независимую экспертизу в ООО «Плесени — нет СПБ». Результаты исследования не обрадовали: микологическую ситуацию в помещениях классифицировали как «непригодную для постоянного проживания из-за заражения плесневыми грибами». В воздушной среде спор плесневых грибов выявили в 1, 5 — 5 раз больше допустимого! Причина поражения — «систематическое намокание строительных и отделочных материалов по причине строительно-технических недостатков дома». Особенно опасно пребывание в таких условиях для детей и людей с ослабленным здоровьем. Эксперты отметили, что заражение носит неустранимый характер даже при условии регулярного применения антисептических средств. В соседнем, 48-м доме в подвалах стоит зловонная жижа, бегают крысы. Воздух такой спёртый, что дышать нечем. Как люди живут здесь годами!
Аварийными не признают
« За весь мой 40-летний опыт работы в отрасли что только не предлагали для решения проблемы общежитий, — рассказала гендиректор УК Ольга Юрьевна. — На них тратили огромные финансовые ресурсы в виде компенсаций, дотаций, субсидий, но воз и ныне там. Состояние домов оставляет желать лучшего. Я убеждена, только ликвидация по факту, а не на бумаге, данной категории жилого фонда и расселение его жителей позволит решить проблему окончательно » .
Город тоже был бы не прочь избавиться от проблемных строений не лучшего вида. Чиновники признают: нормальные условия в бывших общежитиях обеспечить невозможно: не позволяют неудачные планировочные решения. Вот только, по словам председателя комитета городского хозяйства Юрия Кондратьева, юридических оснований для сноса нет. Эти здания не аварийные, застройка территории не планируется. А главное, для расселения нужны огромные инвестиции — ориентировочно 300 млн руб.
« Инвестор, который был бы в этом заинтересован, пока не просматривается, — говорит Юрий Львович. — Так что быстро этот вопрос не решить. Вот в Москве есть деньги на реновацию морально устаревших домов, но мы не столица » .
Действительно, проще устраниться от решения проблемы.
По словам врио министра регионального контроля Елены Серой, власти региона хотят создать в Калининграде муниципальную УК, которой можно было бы передать проблемный жилой фонд: и довоенные дома, и бывшие общежития. Но пока это только идея.