Договор аренды помещения под аптеку

Любой бывалый предприниматель скажет, что создавать и развивать бизнес лучше всего в помещении, принадлежащем вам по праву собственности. Но не всегда стартовый капитал настолько велик, чтобы приобретать помещение под аптеку, и начинающим фармбизнесменам приходится брать торговую площадь в аренду. Как правильно заключить сделку, чтобы квадратные метры не стали источником головной боли?

Ищем собственника

Поиском помещения под аптеку можно заниматься самостоятельно, а можно доверить подбор нужной недвижимости риэлторам. Во втором случае будьте готовы заплатить им комиссионные, которые в крупных городах обычно составляют до шести ежемесячных размеров арендной платы за одобренное вами помещение.

Самостоятельно подобрать помещение в аренду можно несколькими способами:

• с помощью порталов бизнес-объявлений в Интернете и тематических СМИ;
• путем прямого поиска – прогулка по интересующему району с последующим поиском информации о свободных помещениях коммерческого назначения;
• путем обращения в муниципалитет, причем перечни пустующих помещений можно предварительно посмотреть на сайтах городских администраций.

Условия съема площади под аптеку фиксируются в арендном договоре, где в качестве арендодателя выступает собственник помещения, а в качестве арендатора – предприниматель или компания, планирующие бизнес в этом месте. До заключения арендного договора необходимо убедиться, что вторая сторона имеет на это право. Правомочность подтвердят документы о праве собственности на помещение либо доверенность на совершение сделки, выданная полноправным хозяином недвижимости.

Если собственников у помещения несколько (совместная собственность), каждый из них должен дать свое письменное согласие на передачу площади в аренду. В противном случае арендный договор легко может быть расторгнут в судебном порядке, а добросовестный, но неудачливый и непредусмотрительный арендатор ничего не сможет доказать.

Арендный договор: детали

Договор об аренде помещения под аптеку заключается в письменной форме, и от того, насколько подробным он будет, зависит весь ваш бизнес. Не стоит пользоваться типовыми договорами, скачанными из баз документов: у аптечного бизнеса слишком много специфических особенностей, предусмотреть которые важно еще на этапе подбора торговой площади.

В договоре объект аренды должен быть описан максимально подробно – наименование помещения, его адрес, конструктивные особенности и другие важные детали. Важно прикладывать план помещения (БТИ) в качестве приложения к договору, в этом случае вы обезопасите себя от признания договора незаключенным в судебном порядке по причине неуказания особенностей объекта.

Важными условиями арендного договора являются:

1. Срок действия договора. Чем дольше, тем лучше, ведь теперь мы оформляем лицензию на весь период жизни аптеки, и проблемы с площадью через пару лет работы нам вовсе не нужны. Если срок договора более одного календарного года, он должен быть зарегистрирован в местной регистрационной палате в качестве сделки с коммерческой недвижимостью. При аренде помещений на срок до года регистрация не нужна, поэтому большинство собственников предлагают заключать договора на 1 год с возможностью последующего продления. Не стоит бояться регистрационной палаты, оформление документов на многолетнюю аренду займет всего 2 дня, но при этом обезопасит вас от расторжения договора через год.
2. Размер арендной платы (ежемесячной либо ежегодной). Важно предусмотреть индексацию платежей в зависимости от инфляции, рыночной конъюнктуры и других причин через определенный период времени, а не по желанию собственника помещения. К примеру: «Размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не чаще, чем один раз в год».
3. Порядок внесения арендных платежей (наличными, на счет в банке и тому подобное).
4. Ремонт арендованной недвижимости. Даже если на этапе съема помещения необходимости в ремонте нет, она может появиться позднее, и в договоре важно четко указать, кто несет ответственность за проведение ремонтных работ и финансирует их. Если вы планируете работать долго и успешно, помещению рано или поздно потребуется капитальный ремонт. Поскольку любые капитальные изменения неотделимы от собственности и не могут остаться за вами в случае расторжения договора, затраты на них должен планировать арендодатель, о чем и стоит указать в договоре.
5. Ответственность сторон за нарушение условий сделки – компенсационные выплаты и другие моменты.
6. Коммунальные платежи. Пользование водой, канализацией, телефоном стоит денег, и нужно указать в договоре, кто понесет эти расходы. Традиционно пользование услугами с тарификацией либо по счетчику оплачивает арендатор, а постоянные платежи – арендодатель.
7. Условия прекращения действия договора – расторжение, отказ от продления и истечение срока действия.

Предусмотреть все ситуации, которые могут возникнуть в ходе работы через год, пять лет, десятилетие, невозможно, но чем серьезнее вы подойдете к заключению договора, чем больше деталей будет уточнено в этом документе, тем надежнее будет ваше положение в чужом помещении.

Предупреждение от Pharm-Business.ru: случаются ситуации, когда через некоторое время после начала работы на помещение начинает претендовать третья сторона. Другой предприниматель, заметив вашу успешную аптеку, пытается перекупить помещение, предлагая собственнику более выгодные условия аренды. Любая из сторон – как арендатор, так и арендодатель – не вправе разорвать договор аренды в одностороннем порядке. Если стороны не могут придти к согласию путем переговоров, спор может быть разрешен в судебном порядке, поэтому не стоит торопиться освобождать помещение по первой просьбе (или даже «наезду») собственника. Если срок действия арендного договора не истек, суд будет на вашей стороне.

Арендуем арендованное

Крупные торговые центры – лакомые места для размещения любого бизнеса, в том числе и аптеки. Но в этом случае обычно вся площадь центра арендуется у крупного собственника (в том числе у государства), а затем раздается предпринимателям в субаренду.

Субаренда помещения под аптеку имеет ряд особенностей:

1. Арендный договор между собственником помещения и арендатором должен включать в себя пункт, разрешающий сдачу помещения (части помещения) в субаренду.
2. Условия передачи помещения в субаренду должны быть прописаны в основном арендном договоре. Если этого не сделано, предприниматель-субарендатор должен получить письменное согласие собственника помещения на заключение договора субаренды, где сторонами будут выступать собственник, арендатор и субарендатор.

При лицензировании аптеки будет необходимо включить в пакет документов не только свой договор субаренды, но и копию основного арендного договора и разрешение собственника.

Приступаем к работе

Сняв помещение под аптеку, чаще всего приходится доводить его «до ума», то бишь, до соответствия отраслевому стандарту, своими силами. Слишком специфичный у нас бизнес, слишком жесткие требования к помещению и отраслевые регламенты, поэтому многие виды работ придется взять на себя. Улучшение чужого помещения имеет некоторые особенности.

Если те новшества, которые вы устроите на аптечной площади, могут быть без ущерба для помещения отделены от него, можно производить ремонт без согласия арендодателя. В этом случае при расторжении арендного договора вы имеете полное право забрать все с собой и использовать по своему усмотрению.

Если помещение необходимо переоборудовать таким образом, что вернуть ему первоначальный вид впоследствии не удастся, важно проводить ремонт с согласия собственника. Письменное согласие арендодателя не только дает возможность обустройства помещения на свой лад, но и позволяет впоследствии получить от собственника возмещение расходов (если улучшения неотделимы от имущества). Если вы переоборудуете аптеку без согласия арендодателя, а улучшения будут неотделимы от имущества, расходы на ремонт собственник вам не компенсирует.

Любые изменения в арендном договоре (увеличение арендной платы, конструктивные изменения помещения и т.д.) должны быть оформлены дополнительным соглашением. Основания для расторжения договора аренды до срока его окончания указаны в ст. 619, 620 ГК РФ, но в самом договоре могут быть пункты, предусматривающие дополнительные основания для прекращения действия документа. Арендуя помещение, ни одной бумаги не стоит подписывать не глядя, и все у вас обязательно получится.

Долгосрочный договор аренды 🏁 нежилого помещения под аптеку

Субаренда помещения под аптеку имеет ряд особенностей:

1. Арендный договор между собственником помещения и арендатором должен включать в себя пункт, разрешающий сдачу помещения (части помещения) в субаренду.
2. Условия передачи помещения в субаренду должны быть прописаны в основном арендном договоре. Если этого не сделано, предприниматель-субарендатор должен получить письменное согласие собственника помещения на заключение договора субаренды, где сторонами будут выступать собственник, арендатор и субарендатор.

При лицензировании аптеки будет необходимо включить в пакет документов не только свой договор субаренды, но и копию основного арендного договора и разрешение собственника. Приступаем к работе Сняв помещение под аптеку, чаще всего приходится доводить его «до ума», то бишь, до соответствия отраслевому стандарту, своими силами.

Арендуем площадь под аптеку. как не оказаться без места через год работы

Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение», 2007, N 2ДОГОВОР АРЕНДЫ: СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫНаверное, нет организации, занимающейся аптечным бизнесом, которая не заключала бы договор аренды недвижимого имущества. В первую очередь это объясняется необходимостью создания разветвленной торговой аптечной сети. Однако ни для кого не секрет, что договоры аренды очень внимательно рассматриваются налоговыми органами при проведении контрольных мероприятий.
Инспекторы буквально под лупой рассматривают и договор, и прилагаемые к нему документы.Порядок заключения и реализации данных договоров связан со множеством формальных условий, несоблюдение которых влечет к признанию их незаключенными или недействительными.

Аренда помещения под аптеку у физического лица

Об этом же свидетельствует и длительный характер правоотношений сторон.Таким образом, вывод суда о незаключенности договора по мотиву отсутствия определенно согласованного предмета сделки не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что является основанием к отмене судебных актов.Представляет интерес дело, рассмотренное ФАС Центрального округа. Суд пришел к следующему выводу: поскольку между сторонами отсутствуют разногласия по поводу расположения и идентификации конкретных помещений, являющихся предметом договора аренды, договор нельзя считать незаключенным ввиду отсутствия в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (см. Постановление от 18.11.2004 N А36-210/4-03).

Образец договора найма нежилого помещения

Аналогичного подхода придерживается и ФАС СЗО в Постановлении от 29.11.2004 N А21-4518/03-С2.Однако четкого определения предмета аренды в договоре не всегда бывает достаточно. Иногда решающее значение при признании договора аренды недействительным могут иметь характеристики объекта, подлежащего передаче во владение и пользование, и полномочия лица, выступающего арендодателем.Пороки предмета договора арендыИспользование имущества с нарушением целиего предназначенияПеревод жилого фонда в нежилой — дело хлопотное. По этой причине многие собственники сдают квартиры или дома под офис или производственные помещения без проведения данной процедуры.

Однако аптечным организациям следует подумать: стоит ли заключать договор аренды в этом случае? В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения: образец скачать бесплатно

Долгосрочный договор аренды нежилого помещения

Это действующий договор найма помещения под аптеку. Он, конечно не идеальный, но все, что мы могли сделать, мы сделали. Возьмите этот бланк за основу. Первый момент – сроки договора. Если вы заключаете договор более чем на год, его нужно регистрировать.

Первый будете использовать в разрешительных органах для получения необходимых разрешений, а второй потом спокойно зарегистрируйте.Если заключаете договор на срок менее года, пропишите в нем возможность пролонгации (по закону вы имеете преимущественное право на заключение нового договора, как действующий арендатор). Второй момент – арендная ставка. Понятно, что нужно максимально прогибать собственника по аренде, но нужно еще закрепить в договоре максимальный предел повышения ставки. Что бы потом не удивляться, когда вам ее поднимут в несколько раз.
Если вы не можете сразу начать свою деятельность по ряду причин, например, вам нужно лицензироваться, оговоритесь об арендных каникулах. То есть вы какое-то время не платите аренду или платите половину ставки.Если помещение нуждается в ремонте – за чей счет? Лучше договариваться в счет аренды. Третий важный момент, это расторжение договора.

Долгосрочный договор аренды нежилого помещения под аптеку

Предметом разбирательства ФАС Западно-Сибирского округа стал договор аренды, по которому арендодателем выступал Комитет по управлению имущества г. Барнаула, а арендатором — ГУ «Управление федеральной почтовой связи Алтайского края». Как выяснил суд, предмет аренды находился в федеральной собственности, в связи с этим арендодатель не был уполномочен распоряжаться переданным в аренду имуществом.

На основании этого ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 25.01.2005 N Ф04-9601/2004(7907-А03-10) признал правильными выводы нижестоящих судов о недействительности договора.Приведенный пример показывает, что гарантией законности сделки не может стать даже правовой статус арендодателя (в данном деле им выступал Комитет по управлению имущества, и его полномочия до судебного разбирательства у арендатора сомнений не вызывали).

При этом ежемесячное оформление актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения прибыли не требуется. Сказанное можно подтвердить письмами Минфина РФ от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764 и от 13.12.2012 N 03-11-06/2/145, УФНС по г. Москве от 17.10.2011 N 16-15/100085@ «Об оформлении актов по договору аренды (субаренды) недвижимого имущества» и др.

Аптека арендует помещение на основании долгосрочного договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке. Арендодатель отказывается ежемесячно предоставлять акты на услуги аренды.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при сдаче в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представленного на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Это требование можно распространить и на договоры, которые в государственной регистрации не нуждаются. Стороны должны принять за правило: при заключении договора аренды на часть помещения или земельного участка прилагать такой план к договору.

Это поможет избежать возможных претензий со стороны налоговых органов. Однако обращаем ваше внимание на правильное оформление этого плана.
Если вы переоборудуете аптеку без согласия арендодателя, а улучшения будут неотделимы от имущества, расходы на ремонт собственник вам не компенсирует. Любые изменения в арендном договоре (увеличение арендной платы, конструктивные изменения помещения и т.д.) должны быть оформлены дополнительным соглашением. Основания для расторжения договора аренды до срока его окончания указаны в ст. 619, 620 ГК РФ, но в самом договоре могут быть пункты, предусматривающие дополнительные основания для прекращения действия документа. Арендуя помещение, ни одной бумаги не стоит подписывать не глядя, и все у вас обязательно получится.

Даже если на этапе съема помещения необходимости в ремонте нет, она может появиться позднее, и в договоре важно четко указать, кто несет ответственность за проведение ремонтных работ и финансирует их. Если вы планируете работать долго и успешно, помещению рано или поздно потребуется капитальный ремонт. Поскольку любые капитальные изменения неотделимы от собственности и не могут остаться за вами в случае расторжения договора, затраты на них должен планировать арендодатель, о чем и стоит указать в договоре.

• Ответственность сторон за нарушение условий сделки – компенсационные выплаты и другие моменты.
• Коммунальные платежи. Пользование водой, канализацией, телефоном стоит денег, и нужно указать в договоре, кто понесет эти расходы.

Арендуем площадь под аптеку. как не оказаться без места через год работы

• с помощью порталов бизнес-объявлений в Интернете и тематических СМИ;
• путем прямого поиска – прогулка по интересующему району с последующим поиском информации о свободных помещениях коммерческого назначения;
• путем обращения в муниципалитет, причем перечни пустующих помещений можно предварительно посмотреть на сайтах городских администраций.

Условия съема площади под аптеку фиксируются в арендном договоре, где в качестве арендодателя выступает собственник помещения, а в качестве арендатора – предприниматель или компания, планирующие бизнес в этом месте. До заключения арендного договора необходимо убедиться, что вторая сторона имеет на это право.

Аренда помещения под аптеку у физического лица

НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Сдача имущества в аренду является оказанием услуг. В связи с этим если сторонами заключен договор аренды и подписан акт приемки-передачи имущества — предмета аренды, то услуга реализуется (потребляется) сторонами договора.

Если договором аренды не предусмотрено оформление акта приемки-передачи услуги, договор аренды и акт приемки-передачи имущества — предмета аренды, наряду со счетами и платежными документами о внесении арендных платежей, являются достаточным документальным подтверждением понесенных организацией-арендатором расходов в виде арендных платежей.

Образец договора найма нежилого помещения

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения: образец скачать бесплатно

В предпринимательской деятельности нередко приходится брать помещения в аренду. Это и для открытия магазинов, офисные и складские площади.

Поэтому очень важно грамотно заключить договор аренды на эти площади. Иначе, цена ошибки может быть очень существенной. Вы нашли нужное вам помещение, обговорили все детали с собственником, всех все устроило.

Дальше наступает очередь подписания договора. Обычно одна из сторон предлагает подписать свой вариант. Если собственник помещения соглашается на ваш вариант договора, который вы разработали вместе с хорошим юристом, максимально защитив ваши права – поздравляю.

Другой вопрос, когда собственник дает свой вариант или начинает существенно изменять ваш – тогда придется серьезно поработать. Есть несколько существенных моментов, за которые нужно буквально биться.

В конце страницы вы сможете скачать образец договора.

Долгосрочный договор аренды нежилого помещения

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Как показывает опыт аудиторских проверок автора статьи, именно при согласовании этого условия наблюдается много нарушений.
Подтверждает это и арбитражная практика, признавая договор аренды незаключенным из-за того, что не согласован его предмет. Приведем лишь одно из подобных дел. Федеральный арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 24.02.2005 N А48-3833/04-5 признал: поскольку в спорном договоре отсутствуют характеристики качества объектов, не указано конкретное их местонахождение и иные признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние, т.е.

ГК РФ.Государственная регистрацияВ соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако ст. 131 ГК РФ не упоминает о таких случаях. Более того, в ней о них вообще ничего не сказано.

Государственной регистрации в силу названной статьи подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Ни о сделках вообще, ни о договоре аренды в частности речи в ней не идет.
Поэтому мы вынуждены обратиться к другим нормам закона, в которых говорится о государственной регистрации договоров аренды.В соответствии с п. 2 ст.

Долгосрочный договор аренды нежилого помещения под аптеку

Здесь могут быть подводные камни. Допустим, у вас бизнес не пошел, нужно срочно съезжать. Смотрите, что бы вам не предъявили огромную неустойку.

Пропишите этот момент в договоре заранее. Четко распределите в договоре зоны ответственности с собственником. Например, придут к вам из администрации и укажут на необходимость ремонта фасада помещения.

Кто его будет ремонтировать? Вы это обговорили с собственником. Я в своем первом договоре, нет. Так, что пришлось за свой счет эти работы выполнять.

И так по каждому пункту. Не торопитесь, привлеките опытного юриста для работы над проектом договора. Это потом окупится. Если дело дойдет до суда, каждая запятая будет иметь значение.

И еще один совет. Прежде, чем брать в аренду помещение, посмотрите насколько адекватный собственник этих площадей.
Постановление ФАС ВВО от 06.07.2006 N А11-6625/2003-К1-9/361.Рассматривая обстоятельства конкретного дела, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 06.07.2006 N А11-6625/2003-К1-9/361 указал, что договор аренды от 04.01.2001 содержит перечень имущества, являющегося предметом сделки…Выписка из баланса СПК им. Калинина на 01.01.2002 и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество подтверждают факт, что у данного юридического лица материальные ценности, поименованные в спорном соглашении, имеются лишь в одном экземпляре, поэтому при подписании договора и передаче имущества ни истец, ни ответчик не могли заблуждаться относительно предмета сделки.
При аренде помещений на срок до года регистрация не нужна, поэтому большинство собственников предлагают заключать договора на 1 год с возможностью последующего продления. Не стоит бояться регистрационной палаты, оформление документов на многолетнюю аренду займет всего 2 дня, но при этом обезопасит вас от расторжения договора через год.

• Размер арендной платы (ежемесячной либо ежегодной). Важно предусмотреть индексацию платежей в зависимости от инфляции, рыночной конъюнктуры и других причин через определенный период времени, а не по желанию собственника помещения. К примеру: «Размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не чаще, чем один раз в год».
• Порядок внесения арендных платежей (наличными, на счет в банке и тому подобное).
• Ремонт арендованной недвижимости.

В договоре объект аренды должен быть описан максимально подробно – наименование помещения, его адрес, конструктивные особенности и другие важные детали. Важно прикладывать план помещения (БТИ) в качестве приложения к договору, в этом случае вы обезопасите себя от признания договора незаключенным в судебном порядке по причине неуказания особенностей объекта.

Важными условиями арендного договора являются:

Срок действия договора. Чем дольше, тем лучше, ведь теперь мы оформляем лицензию на весь период жизни аптеки, и проблемы с площадью через пару лет работы нам вовсе не нужны.

Если срок договора более одного календарного года, он должен быть зарегистрирован в местной регистрационной палате в качестве сделки с коммерческой недвижимостью.