Преимущественное право покупки объекта культурного наследия

Арбитражный суд Московского округа представил на своем сайте справку по результатам анализа причин отмены судебных актов судов региона и направления дел на новое рассмотрение за третий и четвертый кварталы прошедшего года с применением закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Всего за отхватываемый кассацией период судьями АС МО рассмотрено 248 дел, из которых на новое рассмотрение было направлено 39. Отмечается, что в ряде случаев суды не учитывали цель судебного разбирательства по требованиям, направленным на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора, заключающуюся в устранении противоречий, препятствующих заключению договора, путем определения выкупной цены объекта.

В частности, сомнения в достоверности сведений об оценке стоимости спорного имущества сами по себе не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований о выкупе данного имущества. При их наличии суд должен принять предусмотренные положениями АПК меры для их устранения, в том числ суд вправе ставить вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы по собственной инициативе.

Возмездное отчуждение недвижимого имущества

Кроме того, кассация указывает, что действующим законодательством не установлена строго определенная форма протокола разногласий к договору. Так, по делу № А40-169125/14 были заявлены требования о признании незаконным решения столичного департамента городского имущества об отказе в предоставлении госуслуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы" в отношении объекта недвижимости, а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в отношении его цены. Решением АСГМ, оставленным без изменения постановлением 9-го ААС, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из того, что проект договора купли-продажи, полученный истцом, не был им подписан, а составлен новый проект сделки, при этом сопроводительное письмо, направленное ответчику, протоколом разногласий не является, поскольку предполагается, что протокол разногласий будет являться неотъемлемой частью договора, и должен быть составлен в той же форме, что и договор, а также содержать возможность его подписания обеими сторонами. Истец, в свою очередь, не подписал в 30-дневный срок договор купли-продажи с протоколом разногласий, не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий –следовательно, в установленные законом срок и порядок не реализовал материальное право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества либо на его судебную защиту в случае несогласия с условиями реализации, в связи с чем нарушил процедуру выкупа, предусмотренную законодательством, и утратил преимущественное право на выкуп арендованного имущества, то есть право, за защитой которого заявитель обратился в суд.

АС МО отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в АСГМ, указав, что судами не дана оценка доводам истца о том, что представленный ответчиком проект договора купли-продажи истец не подписал ввиду несогласия с ценой выкупаемого имущества, в направленном в адрес ответчика письме истец указал на несогласие с ценой договора в предложенной ответчиком редакции, а также направил ответчику проект договора купли-продажи в собственной редакции с указанием на цену спорного имущества, установленную в отчете об оценке. Кассационный суд подчеркнул, что действующим законодательством не установлена строго определенная форма протокола разногласий к договору, и указал на необоснованность вывода судов о том, что протокол разногласий будет являться неотъемлемой частью договора, и должен быть составлен в той же форме, что и договор, а также содержать возможность его подписания обеими сторонами.

При этом АС МО отметил, что, согласно правовой позиции, отраженной в определениях Верховного суда, из положений ст. 443, п. 2 ст. 445, ст. 446 ГК следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.

Выкуп объекта культурного наследия

Также кассация отметила, что при рассмотрении споров, связанных с выкупом объекта культурного наследия, суду следует учитывать, что выкуп такого имущества возможен только при соблюдении требований специального законодательства, регулирующего отношения, связанные с такими объектами. По делу № А40-135378/14 были заявлены требования о признании незаконным и отмене решения Департамента городского имущества Москвы об отказе в выкупе арендуемого нежилого помещения. Решением АСГМ, оставленным без изменения постановлением 9-го ААС, заявленные требования удовлетворены. Суды пришли к выводу о наличии у общества права на преимущественный выкуп арендуемого помещения, поскольку заявитель отвечает требованиям, установленным законом № 159-ФЗ.

АС Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Кассация пришла к выводу, что суды нижестоящих инстанций не учли, что согласно ч. 4 ст. 9 Закона о приватизации имущества Москвы независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями чч. 1 и 2 данной статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается. По смыслу приведенной нормы права приватизация отдельной части объекта нежилого фонда здания (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), возможна, если здание имеет нескольких собственников.

Читайте также:  Значок молодой гвардеец 11 пятилетки цена

Как установлено судами, в рамках данного дела заявлено о праве на приватизацию арендуемого помещения, расположенного в одной из частей спорного здания. Между тем применительно к тому обстоятельству, что спорные помещения находятся в здании, возможно являющемся памятником культуры, остался невыясненным вопрос о том, отчуждались ли нежилые помещения в спорном здании и в каком порядке (доля, нежилое помещение), применительно к ч. 4 ст. 9 Закона о приватизации имущества г. Москвы, и, соответственно, вопрос о том, возможна ли приватизация спорных помещений в данном здании по частям, а не здания целиком. Кроме того, суд кассационной инстанции указал на необходимость дать правовую оценку наличия либо отсутствия существенных нарушений использования обществом спорного нежилого помещения на основании проведенных осмотров арендуемого имущества до даты уведомления о расторжении договора.

С полным текстом справки по результатам анализа причин отмены судебных актов судов Московского региона и направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" за 3 и 4 кварталы 2015 года можно ознакомиться здесь.

Страница 1 >> 2 >> 3 >> 4 >> 5

Вопрос: Организация (субъект малого предпринимательства) арендует здание (объект культурного наследия, г. Москва). Имеет ли организация преимущественное право выкупа арендуемого имущества?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством, если арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество не отнесено к перечню объектов культурного наследия, приватизация которого не допускается, на такое имущество распространяются общие положения о преимущественном праве арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Обоснование: Для субъектов малого и среднего бизнеса законодательством в рамках региональных программ предусматривается инфраструктурная и имущественная поддержка.
Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
— арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
— отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
— арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как видно из указанных положений, единственным критерием для выкупаемого имущества является невключение такого объекта в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (Постановление Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган власти, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением установленных условий.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в установленном порядке уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) — требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" утвержден Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП.
В то же время согласно ст. 1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее — Закон N 73-ФЗ) предметами регулирования Закона являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации как особым видом недвижимого имущества.
Исходя из этого положения Федеральных законов от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и N 159-ФЗ и иных правовых актов, принятых в их развитие, являются общими нормами, регулирующими вопросы отчуждения имущества, а положения Закона N 73-ФЗ являются специальными нормами.
Так, в соответствии со ст. 48 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.
Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются Законом N 73-ФЗ, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.
Объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат (ст. 50 Закона N 73-ФЗ).
При этом согласно ст. 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" приватизация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности г. Москвы, осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и законами г. Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы в области охраны объектов культурного наследия.
В договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) включаются обязательства нового собственника по восстановлению и сохранению соответствующего памятника истории и культуры, которые являются обременениями права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия, оформляемом в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы в области охраны объектов культурного наследия.
Перечни объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), приватизация которых может быть осуществлена, формирует уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы в области охраны объектов культурного наследия после утверждения перечня объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), приватизация которых запрещена. Перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), приватизация которых запрещена, устанавливается законом г. Москвы. Приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.
Таким образом, с учетом всего вышесказанного, если арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество не отнесено к перечню объектов культурного наследия, приватизация которого не допускается, на такое имущество распространяются общие положения о преимущественном праве арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Читайте также:  Номер постановления или уин при оплате штрафа

И.С.Шукалов
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр

Верховный суд запретил целевую приватизацию памятников. В Смольном обсуждают возможное расторжение заключённых с 2015 года сделок.

Верховный суд вынес решение по иску властей города Владимира к местному Управлению Росреестра, которое отказалось регистрировать сделку по помещению на Девической ул., 7. Здание является региональным памятником, это дом купца Никитина XIX века постройки. «Энку» площадью 245,9 кв.м, принадлежащую муниципалитету, в 2011 году сдали в аренду ООО «Спортпит». Договор был заключён до сентября 2016-го. В августе арендатор подписал договор купли-продажи объекта, который по нормам 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения…» должен был достаться ему целевым образом. В октябре Росреестр внезапно приостановил государственную регистрацию. В Управлении затребовали протокол об итогах торгов, на основании которого совершается продажа.

Поскольку речь шла о целевом выкупе, такого документа предоставить не смогли. На этом основании сделку завернули, сославшись на ст. 29 178-ФЗ «О приватизации». Она позволяет выкупать объекты культурного наследия только по итогам конкурсов, в составе имущественного комплекса акционируемого предприятия или через внесение объектов в уставный капитал компании. Статья в такой редакции действует с января 2015 года, её прежняя формулировка целевой приватизации не препятствовала.

Владимирские власти выиграли суды трёх инстанций, но Верховный суд постановил решения отменить. Дело рассматривалось в сентябре, определение может быть в течение трёх месяцев обжаловано. По данным NSP, надзорная жалоба уже подана.

Это решение Верховного суда может иметь принципиальное значение для всей страны и особенно для Петербурга, где значительная часть зданий в историческом центре является объектами культурного наследия. «Верховный суд посчитал, что приватизация памятников по преимущественному праву невозможна с 2015 года. По идее, исходя из этого решения, всем арендаторам встроек в памятниках и арендаторам зданий-памятников надо отказывать, – комментирует Владислав Козельский, исполнительный директор ООО «Национальная кадастровая служба». – Но даже не это самое интересное. Это как раз тот случай, когда, сказав А, надо сказать Б. Если Верховный суд говорит, что памятники не подпадают под действие 159-ФЗ, то значит все сделки с 2015 года незаконны и должны быть обнулены. С иском о признании их недействительными может выйти не КИО, а, например, прокуратура и даже простой гражданин. Ведь в данном случае речь идёт о публичных интересах. Деньги, которые уже получены за проданные памятники и встройки в них, придётся вернуть. В случае аннулирования по суду город должен будет компенсировать не только стоимость объекта, но и проценты за пользование деньгами. Кстати, теперь история с продажей Кузнечного рынка может быть закрыта». «В целом же решение вызывает много вопросов. Ведь никто не подумал, что таким образом наносится прямой ущерб бюджетной системе!» – говорит г-н Козельский.

Читайте также:  В связи с переездом на новое место

По данным Комитета имущественных отношений, с начала 2015 года в Петербурге в рамках 159-ФЗ приватизировано 44 объекта культурного наследия федерального и регионального значения общей площадью 12 663,7 кв.м на сумму 2,02 млрд рублей (всего за это время выкуплено 654 объекта общей площадью 131 338,32 кв.м общей стоимостью 16,11 млрд).

Крупнейшие сделки – продажа помещений Елисеевского магазина на углу Невского проспекта и Малой Садовой улицы стоимостью 810,5 млн рублей (покупатель – структура Евгения Пригожина ООО «Магазин купцов Елисеевых»), здания на Б. Морской ул., 32 за 293 млн рублей (покупатель – ООО «Галакси»), помещений на наб. канала Грибоедова, 18–20 за 231,5 млн рублей (покупатель – ЗАО «Невский 40»), помещения на Невском пр., 13/9 за 210 млн рублей (покупатель – ООО «АНСО»), помещения на Невском, 40–42 примерно за 200 млн рублей (покупатель – ООО «Диасто»), помещений на Садовой ул., 12 за 201,8 млн рублей (покупатель – ООО «Рента») и пр.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда – акт суда кассационной инстанции, оно не является абсолютным основанием для формирования новой практики рассмотрения аналогичных дел или для пересмотра уже вступивших в силу судебных актов, говорят в КИО. В то же время комитет уже анализирует возможность применения этого определения в работе по поступающим заявлениям от арендаторов, желающих приватизировать свои объекты. Делать какие-либо окончательные выводы пока преждевременно, поскольку формирование правовой позиции Верховного суда по теме ещё не завершено, добавляют в комитете. К тому же определение вообще может быть оспорено.

Но ситуация действительно может в корне измениться, признают в Смольном. В исключительном случае Верховный суд может пересмотреть не только практику по рассматриваемым и будущим делам, но и прямо предусмотреть возможность пересмотра уже вступивших в законную силу судебных актов. Такие случаи не часто встречаются, но возможны, говорят юристы.

«Если правовая позиция, изложенная в определении, будет подтверждена, то это повлечёт ряд существенных изменений в судебной практике по оспариванию выкупа объектов культурного наследия. Кроме того, высока вероятность признания ранее заключённых договоров ничтожными сделками. Последствия при таком развитии: необходимость применения механизма двусторонней реституции, а также рассмотрение вопроса о возобновлении арендных правоотношений», – комментирует заместитель председателя КИО Александр Герман.

«К сожалению, формулировки в решении Верховного суда вырваны из контекста закона «О приватизации», что и привело к неправильному толкованию и такому нехорошему для рынка решению. Пункт 1 ст. 13 закона «О приватизации. » устанавливает закрытый перечень способов приватизации – 11 способов. Преимущественное право малого бизнеса на выкуп там не упомянуто и не может быть упомянуто, так как это не самостоятельный способ приватизации, а «надстройка», выраженная в том, что малый бизнес просто имеет преимущество перед иными лицами. В свою очередь, ст. 29 178-ФЗ ограничивает применение к объектам культурного наследия способов приватизации, указывая, что возможны только 2 из 11 способов, но это никак не влияет на ситуацию с «надстройкой» в виде преимущественного права малого бизнеса. В ст. 3 и 4 159-ФЗ ничего не говорится о способе приватизации, а говорится лишь, что при приватизации (любым способом) у малого бизнеса есть преимущественное право купить объект по рыночной стоимости. Таким образом, решение Верховного суда неправильно по праву, и, конечно, в идеале добиться его передачи на пересмотр в Президиум Верховного суда», – комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры». Он напоминает: Конституционный суд РФ уже высказывался, что определения коллегий Верховного суда не могут быть основанием для прямого применения, так как полномочия по толкованию практики отнесены только к Пленуму Верховного суда. Поэтому само по себе такое решение – лишь опасный прецедент, но это не значит, что все споры должны следовать за ним. В связи с этим риски оспаривания ранее заключённых договоров пока увеличились несущественно. Учитывая, что оспаривание повлечёт необходимость возврата полученных денег за выкуп, есть сомнения, что город будет это делать в массовом порядке. «Но есть вероятность, что это будет использоваться как рычаг давления по тем объектам, где власти сопротивляются выкупу или идёт серьёзный спор о цене», – полагает г-н Некрестьянов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock detector