Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Содержание

Изучаем вопрос приобретения (продажи) в Москве квартиры с незаконной перепланировкой (без согласования в БТИ, жилищной инспекции) — как продать или купить.

Продажа квартиры с перепланировкой квартиры в 2018 году

При очевидных плюсах, любая покупка или продажа недвижимости на вторичном рынке сопряжена с рядом моментов, зная о которых можно избежать неприятных последствий. Это — неузаконенная перепланировка. А если точнее, то — покупка квартиры с перепланировкой, выполненной продавцом без разрешения (без согласования с компетентными органами). Данная статья посвящена именно этой проблеме. Материал изложен в соответствии со следующим содержанием.

Содержание

Почему при покупке жилья важно обращать внимание на законность перепланировки

«Очень большие расходы» — первое, с чем у большинства россиян ассоциируется покупка жилья в Москве. В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой или реконструкцией они могут и существенно возрасти, и привести к невероятным вещам. Отказ в регистрации права собственности среди последних— наименьшее из возможных «зол». Покупка в Москве квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с серьезными рисками для нового владельца. Его могут:

  • Оштрафовать на четырехзначную сумму от 2500 до 5000 рублей, в зависимости от величины причиненного третьим лицам ущерба (для юридических лиц штраф может достигать 300 тыс. рублей);
  • Принудить немедленно и за свой счет привести приобретенные квадратные метры в соответствие с имеющимся (выданным БТИ) техническим планом;
  • Привлечь к уголовной ответственности.

Это происходит потому, что капитальный ремонт с самовольной модификацией конфигурации квартиры запрещена действующим законодательством — кодексами Российской Федерации, строительными нормами и правилами, подзаконными актами (постановлениями). Ответственность за нелегальное изменение проекта недвижимости законодатель возлагает на владельца. Свершение сделки (факт продажи квартиры с перепланировкой без согласования) — момент, с которого ответственность за последствия вмешательства в конструкцию дома полностью переходит к новому хозяину. Поэтому, приобретая понравившееся жилье, нужно взвешивать все «за» и «против». Не стоит принимать во внимание увещевания продавца о том, что несоответствия с техпаспортом «все равно никто не заметит» — можно попасть в просак. Сейчас расскажем, почему.

Как компетентные органы могут выявить незаконную перепланировку квартиры

Несмотря на описанные последствия, которыми чревата купля проблемной площади, многих покупателей ни покупка квартиры с незаконной перепланировкой, ни небезупречные документы не тревожат. Уповая на извечное русское «авось», полагают, будто до них никому нет никакого дела. Однако опыт подтверждает высокую вероятность выявления незаконной перепланировки если не после свершения акта купли и продажи, то в ближайшем году. Приведем примеры трех типичных случаев, делающих тайное явным:

  1. Процесс перепланировки сопряжен с изменением параметров конструкционных элементов (несущие стены локально становятся тоньше, частично или полностью разбираются перегородки; проделываются дополнительные отверстия и проемы; нарушается герметизация, звуковая и шумоизоляция; ухудшается вентиляция). Это оказывает влияние на условия проживания соседей и становится поводом для подачи в жилищную инспекцию жалобы об ухудшении условий проживания. В ответ на жалобу назначается комиссия, которой вменяется сверить фактическое состояние сомнительной квартиры с легитимным планом. После вскрытия несоответствия — штраф, выдача предписания в срок до 6 месяцев ликвидировать расхождения с документами либо вернуть квартире первоначальный вид (привести в состояние «до ремонта»);
  2. Грубые нарушения СНиП (норм и правил строительства) приводят к существенному повреждению целостности здания (проседает наружная стена или часть дома; образуются разного размера и направления трещины; происходит частичное или полное разрушение стен, перекрытий; наступает сбой работы общедомовых коммуникаций). Это влечет незамедлительную реакцию правоохранительных органов и коммунальных служб. Сценарий, аналогичный предыдущему, повторяется, однако суммы штрафов многократно возрастает; устранение последствий собственными силами, как и получение разрешения (согласия), неосуществимо;
  3. При проведении предусмотренных в работе коммунальных служб плановых сверок показаний счетчиков работники обнаруживают переустройство, совершенное с нарушениями (неоформленное). Об этом они обязаны доложить и докладывают по инстанциям. В итоге информация поступает в жилищную инспекцию. Исход в таком случае предугадать несложно.

Понятно, что обрести покой при покупке проблематичных квадратных метров будет возможно только, пройдя в предусмотренном порядке процедуру узаконивания изменений, и получив после оформления необходимых разрешений на руки соответствующие регистрационные и инвентаризационные документы. По логике изложения, теперь можно перейти к рассмотрению нюансов покупки квартиры с перепланировкой квартиры.

Как купить самовольно перепланированную квартиру, в том числе — по ипотеке

Считаем целесообразным напомнить: за перепланировку без разрешения (не прошедшую надлежащую процедуру согласования), ответственность возлагается на того, кто на момент ее наступления является владельцем квартиры. Чтобы покупатель спокойно спал в купленном жилище с несогласованными переделками, перед сделкой можно посоветовать — как минимум! — обратиться к квалифицированным специалистам по поводу консультации. Еще лучше — показать квартиру сведущему риелтору или к профильному эксперту нашего Бюро согласования перепланировок. Это понадобится для:

  • Выяснения объемов и степени сложности проведенных продавцом ремонтных работ;
  • Определения соответствия изменения планировки требованиям санитарных и строительных норм и правил;
  • Оценки стоимости предусмотренного законом согласования (узаконить в установленном порядке изменения, чтобы в дальнейшем продавать, дарить, покупать, пр. придется все равно) и корректирования в меньшую сторону цены на квартиру (по статистике, примерно на 10 %);
  • Выявления критичных или недопустимых вмешательств в конструкцию дома (несущие стены и перегородки, панели перекрытия, общедомовые системы обеспечения жизнедеятельности), делающих согласование проблематичным, дорогим или вовсе невозможным.
Читайте также:  Забастовка на рабочем месте

Желающим приобрести жилье в Москве в кредит полезно будет узнать непреложный принцип предоставления потенциальным заемщикам ипотечных программ. Последний можно сформулировать так: фактические характеристики приобретаемого объекта недвижимости обязаны до мелочей совпадать с параметрами, зафиксированными в соответствующих инвентаризационных и правоустанавливающих документах (в техническом и инвентаризационном паспортах, договоре ипотеки, свидетельстве о праве собственности, пр.). Чтобы принцип соблюсти, имеющиеся «отклонения» придется узаконивать.

Некоторые банки отвергают просьбы предоставить кредит на покупку жилья с не разрешенной перепланировкой из-за существующих рисков. Подобное решение они мотивируют тем, что находящемуся под финансовым давлением ипотечного кредита заемщику проблематично будет пройти в срок необходимую процедуру узаконивания неправомерной перепланировки.

Интересующиеся вопросами, как в 2018 году купить в Москве или как продать квартиру с перепланировкой должны знать о существовании еще одного «подводного» камня. В случае, когда Московская жилинспекция в ответ на заявление с просьбой разрешить перепланировку отказывает, собственнику квартиры вменяется обязанность привести изменения в соответствие с требованиями закона или вернуть конфигурацию жилых помещений в исходное состояние. Если купивший квартиру не в состоянии решить такие задачи, жилье отправят продать без его согласия (по решению суда реализуют на публичных торгах).

Общеизвестно, что финансовую нагрузку на пользователей ипотекой увеличивает сопровождение кредитных договоров страховыми компаниями. Учитывая связанные с проблемным узакониванием риски, последние обычно увеличивают взносы на страхование. Рассмотренные обстоятельства отпугивают кредиторов, усложняют и без того непростую финансовую сторону вопроса.

Заключение

Приобретение в столице и Московской области перепланированного жилья — неординарное событие для всех участников сделки. В условиях реально существующих рисков можно пропустить важные детали, наделать ошибок. Последние чреваты штрафами, издержками на приведение квартиры в первоначальный вид, даже уголовным преследованием. Надеемся, что изложенный в данной статье материал окажется полезным и для тех, кто интересуется, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и для тех, кто собирается ее купить за наличные, в кредит (по ипотеке).

Верим, нам удалось убедить посетителей сайта нашей компании в том, что покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой в 2018 году — мероприятия, требующие скрупулезного изучения сделанных изменений, а также прогнозирования и оценки возможных предстоящих расходов. Неискушенный покупатель рискует не справиться с такими нетривиальными задачами, потерять время и деньги. Неопытный продавец может оказаться перед фактом признания сделки недействительной и полностью разрушенными планами.

В свое время мы сделали в квартире популярный несколько лет назад евроремонт с перепланировкой. Были молодыми и не позаботились об оформлении соответствующих документов, не узаконили произведенные изменения. Около месяца назад решили продать квартиру и осознали, сколько дополнительных документов нам придется оформлять для проведения сделки. Данная статья полностью посвящена теме, связанной с перепланировкой. Здесь я дам ответы на такие важные вопросы, как:

  • Что такое перепланировка?
  • Как продать квартиру с неузаконенными изменениями?
  • Последствия от покупки квартиры с не оформленной перепланировкой;
  • Какая перепланировка считается законной?
  • Перепланировка и ипотека.

Что такое перепланировка?

Перепланировка в квартире – это изменение общей конфигурации помещения. Для проведения данного процесса необходимо предварительно получать специальное разрешение.

Изменения, полученные после перепланировки, в обязательном порядке вносятся в технический паспорт.

Существуют определенные виды работ, которые запрещается проводить по установленному российскому законодательству. Если собственник нарушает их, он не сможет узаконить ранее изменения, проведенные в помещении. Перепланировка бывает двух видов:

  1. Простая – перенос несущих перегородок, выполнение проемов, заделка дверных проемов.
  2. Сложная – здесь работы проводятся по специальному проекту. Допускается увеличение жилой площади посредством присоединения дополнительных помещений.

Если не оформить и не получить на руки специального разрешения и не узаконить конструкционные изменения, квартиру будет сложно продать, подарить, поменять и даже приватизировать.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Если изменения никому не мешают, если есть все требуемые документы, и представители БТИ прекрасно знают о перепланировке, сделка осуществляется в стандартном порядке.

Продажа жилья с узаконенной перепланировкой осуществляется по стоимости примерно на 10% выше от средней по рынку.

Если изменения не оформлены, стоимость, наоборот, снижается примерно на 10%. Если покупателя устраивают проведенные изменения, он может приобрести квартиру. Здесь будет осуществлена покупка жилого объекта с обременениями.

Современное законодательство не запрещает заключать сделки с жилыми помещениями такого плана.

При этом контролирующий орган имеет право признать проведенную ранее сделку недействительной.
Чтобы продать квартиру с осуществленной перепланировкой в обычном порядке, продавец должен выполнить следующие действия:

  1. Регистрация перепланировки.
  2. В БТИ нужно запросить выписку из кадастровых бумаг и справок.
  3. Получаются копии кадастрового плана и справок с техническими характеристиками.
  4. Собранные бумаги передаются в такие административные организации, как ЖЭУ и СЭС.
  5. Оплачивается штраф.
  6. Получение в БТИ нового официального кадастрового паспорта.

Перед проведением сделки, связанной с продажей квартиры, нужно подготовить такие бумаги:

  • Документы на жилое помещение;
  • Паспорта участников сделки;
  • Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
  • Акт по приему-передаче объекта недвижимости.

Покупка жилья с незаконной перепланировкой – последствия

Обязанность оформлять перепланировку лежит исключительно на собственнике. Он может выполнить переустройство без оформления документов и жить с подобными не оформленными изменениями сколько угодно. Но в будущем это обязательно даст о себе знать.

Читайте также:  Где переоформить квартиру на другого человека

Все самые важные характеристики жилого помещения должны быть обозначены в паспорте БТИ и кадастровых документах. Данные документы обязательно должны быть оформлены в процессе вступления в права собственности.

Если в квартире проводится перепланировка, меняются общие характеристики квартиры, это делает документы недействительными. Соответственно, собственник, желая тем или иным образом распорядиться недвижимостью, окажется в достаточно затруднительном положении.

Если же оставить все, как есть, в будущем квартиру не получится продать, заложить или передать по наследству. Единственным выходом в подобной ситуации будет продажа жилья со значительной скидкой. Она дается покупателю для того, чтобы он самостоятельно провел необходимые согласования и оформил положенные документы.

Штрафы и санкции

Невозможность провести сделки с жильем – это не единственная проблема, вытекающая из отсутствия оформления перепланировки. Как было сказано выше, за данное нарушение собственнику может быть назначен штраф:

  • Частное лицо – 2-2,5 тысячи рублей;
  • Должностное лицо – 4-5 тысячи;
  • Юридическое лицо – 40-50 тысяч.

Если проведенные изменения нанесли материальный или физический ущерб иным лицам, штрафы автоматически увеличиваются в несколько раз. Обычному человеку может быть выписана сумма до 5 тысяч, должностному до 50 тысяч, а юридическое лицо может получить штраф суммой до 300 тысяч рублей.

Если в суде будет доказано, что жильцы квартиры или соседи серьезно пострадали от незаконного переустройства, может наступить уголовная ответственность.

Как и когда оформлять перепланировку?

Легализовать перепланировку может, как продавец до проведения сделки, так и покупатель уже после приобретения. Проводить оформление ранее проведенного незаконного переустройства сложно, но это реально.

Порядок проведения легализации после выполненного переустройства мало, чем отличается от того, что проводится в стандартном порядке. Чтобы узаконить ранее проведенное преобразование жилья, потребуется собрать следующие документы:

  • Заявление на оформление переустройства;
  • План и экспликация комнат в жилом помещении;
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость и заверенные у нотариуса копии;
  • Согласия лиц, проживающих в помещении;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Официальное разрешение на изменения, полученное в органе надзора за архитектурными и историческими памятниками.

Данный перечень бумаг регулируется современным жилищным кодексом РФ, ст. 26.

Вместе с собранными документами требуется обратиться в специальную городскую жилищную инспекцию и дождаться визита инспектора. Профессионал засвидетельствует фактическое несоответствие квартиры с вариантом, который прописан в паспорте.

Через определенное время сотрудники жилищной инспекции могут дать согласие и внести изменения в план или отказать, приведя веские аргументы.

Сроки официального согласования, стоимость процедуры и ее объем напрямую зависят от вида проведенной перепланировки. Простой вариант переустройства осуществляется на основании эскиза и технического паспорта. Сложный разрабатывается специалистами в нескольких разных инстанциях.

Разрешенные перепланировки

Есть несколько видов перепланировок, которые могут быть разрешены без проблем. Быстро и просто согласовать можно такие работы:

  1. Расширение жилых комнат на вспомогательные помещения и коридоры. Данное разрешение не распространяется на кухни и на санузлы.
  2. Перенос перегородок, которые не относятся к категории несущих.
  3. Устройство кухни в виде ниши.
  4. Замена ранее установленной сантехники на аналогичное. Допускается перенос подобного оборудования только в рамках «мокрой» зоны.
  5. Устройство проема в перегородке, которая не является несущей, проведение ее демонтажа.
  6. Утепление и остекление балкона.
  7. Изменение конструкция напольных покрытий.

Немного сложнее согласовать такие изменения в квартире, как:

  • Проем в стенах, которые относятся к категории несущих;
  • Демонтаж подоконных блоков;
  • Объединение нескольких квартиры;
  • Обустройство проема в перекрытии;
  • Устройство второй ванны или туалета в жилом помещении;
  • Обустройство отдельного входа в квартиру.

Эскиз или проект по перепланировке

В прямой зависимости от сложности выполненных работ, одни виды перепланировки согласуются по проекту, какие по эскизам. Если планируется провести сложные переустройства, дополнительно может потребоваться официальное техническое заключение.

В этом документе сотрудники специальных организаций дают ответы на вопросы, можно ли проводить запланированные работы, не будет ли причинен урон важным конструкциям. Вот несколько отличий между эскизами и проектами по перепланировке:

  • Эскиз – выполненный от руки рисунок, в котором отражаются проведенные или запланированные изменения. Рисуется он на копии ранее полученного поэтажного плана БТИ;
  • Проект не выполняется самостоятельно. Это настоящая брошюра, которая состоит из нескольких разделов, пояснительных записок и чертежей.

Если эскиз просто отражает изменения, то главной целью проекта является показать, как было проведено переустройство и не нанесло ли оно ущерба соседям или зданию.

Составление проекта по перепланировке требуется доверять профессионалам специальных компаний. У них должна быть лицензия на проектирование сооружений 1 и 2 уровня сложности.

Сложные профессиональные проекты обязательно нужно составлять в таких случаях:

  1. Изменение функционального расположения помещений. Например, перенос кухни в гостиную.
  2. Создание дополнительного санузла.

В подобном проекте должны быть прописаны особенности прокладки труб, вентиляции и канализации. Обозначаются особенности проведенных или запланированных гидро- и звукоизоляционных работ.

Перепланировка и ипотека

Если человек планирует по ипотеке приобрести перепланированную квартиру, он должен обратить внимание на то, чтобы характеристики объекта совпадали с той информацией, что отражается в инвентаризационной и правоустанавливающей документации.

Несмотря на подобную согласованность, не все банки желают давать кредиты на недвижимость, где была проведена и не узаконена перепланировка. Причина в том, что всегда присутствует риск не пройти согласование в уполномоченным службах.

Кроме того, заемщик может не исполнить положенные обязательства по причине возникновения дополнительной нагрузки материального плана. Еще одним фактором является то, что страховщик в подобной ситуации автоматически увеличивает взносы по страхованию. Это важное и обязательное правило, которое соблюдается при оформлении ипотеки.

Если жилая недвижимость куплена в кредит, собственник не имеет права проводить ремонтные работы, напрямую связанные с перепланировкой до полной выплаты займа.

До выплаты ипотеки собственником является кредитор. Положенные изменения можно будет осуществлять только с согласия банка. Для его получения нужно выполнить следующие действия:

  • Подготовить грамотный проект;
  • Схему нужно предоставить в банк для согласования;
  • Заранее готовится запрос на переустройство.
Читайте также:  Разрешены ли электронные сигареты в общественных местах

Если выполнить все правильно, финансовая организация быстро одобрит проведение в жилом помещении запланированного переустройства.

– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?

Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег. Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной. Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку. Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock detector