Продажа переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Читайте также:  Акт приемки проектной документации

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Согласно нормам права арендные отношения возникают в рамках финансовой и операционной аренды. Как правило, если речь заходит об объекте недвижимости, стороны подписывают договор долгосрочной аренды. Но даже в этом случае срок найма не сопоставим со сроком полезного использования здания и/или земли. Значит, арендатор получает объект в долгосрочную операционную аренду. В этом случае арендные платежи существенно ниже справедливой стоимости переданного в пользование имущества.

ВАЖНО: если срок аренды сопоставим с оставшимся сроком полезного использования объекта, а сумма всех арендных платежей практически равна справедливой стоимости имущества, речь идет не об операционной, а о финансовой аренде, в ходе которой право собственности на активы в итоге перейдет арендатору; по такой схеме обычно оформляют договоры лизинга.

Правила отражения на балансе долгосрочной аренды недвижимости

Базовые принципы учета аренды заключены в ПБУ «Аренда» и одноименном стандарте МСФО. Согласно требованиям принимающая сторона (арендатор) отражает на балансе:

  • Право пользования имуществом;
  • Обязательства по арендным платежам;
  • Амортизацию права;
  • Расходы по условным арендным платежам.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: условные аренды платежа – возмещение расходов по содержанию недвижимости, которые возникают в ходе ее эксплуатации и прямо не указаны в договоре в денежном выражении.

Варианты долгосрочной аренды недвижимости

Арендовать помещение можно одним из следующих способов:

  • Заключить договор аренды с организацией на рыночных условиях;
  • Арендовать недвижимость у государства с правом выкупа;
  • Взять объект в долгосрочную аренду без права выкупа.

Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются настолько часто, что уже не вызывают сложностей при их оформлении. Иная ситуация, когда в роли арендатора выступает государство. Давайте подробнее остановимся на аренде объектов у муниципалитета особенно с правом выкупа по истечении срока договора.

Правила выкупа недвижимости у государства

Согласно нормам 159-ФЗ (с уточнениями от 3 июля 2018 г. 185-ФЗ) от 22 июля 2008 г., можно купить недвижимость у государства, если подать заявление по истечении двухгодичного непрерывного периода пользования объектом по договору аренды. При этом дополнительно должны быть соблюдены следующие условия:

  • Отсутствие долгов по арендной плате и пеням за просрочку внесения платежей;
  • Объект не включен в перечень для передачи субъектам МСП (см. сайт ДГИ);
  • Наличие полного пакета документов на выкуп.

После подачи соответствующего заявления в течение 30 дней будет либо предложен проект договора купли-продажи, либо дан мотивированный отказ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: процедура выкупа зданий у государства или муниципалитета закреплена административным регламентом, в котором дан перечень оснований для отказа в выкупе; заявитель в судебном порядке может оспорить как сам отказ, так и саму стоимость выкупа.

Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?

Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.

Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):

  • Передать актив в субаренду;
  • Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
  • Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
  • Заложить арендные права;
  • Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.
Читайте также:  Оплатить госпошлину за гражданство рф

ВАЖНО: перемена лиц в договоре выполняется с согласия арендатора, которое можно изначально прописать в договоре аренды недвижимости с первым арендатором.

Зачем нужна переуступка прав аренды помещений?

Обычно подобного рода сделки заключаются на пользующиеся спросом для бизнеса нежилые помещения в центральных районах города. Первичный арендатор, имеющий возможность снять такие объекты на выгодных условиях, позже стремиться переуступить права аренды на них за комиссионное вознаграждение.

Бывает и другая ситуация, когда бизнесмен заключил договор долгосрочной аренды, но его планы изменились и он не может и/или не хочет развивать данное направление и вынужден подыскивать кандидатуру для передачи прав аренды на данный объект. В этом случае отступного при перенайме может и не быть. Все зависит от востребованности конкретного помещения.

Какова цена переуступки?

Переуступить право аренды можно только посредством возмездного договора. Подарить такого рода права нельзя (см. ст. 575 ГК РФ). Разумно для определения цены на такого рода актив привлечь независимого оценщика. Как правило, размер комиссионного вознаграждения за уступку будет определен с учетом:

  • Площади самого помещения, по которому предполагается переуступка прав аренды;
  • Видов целевого использования с учетом нужд потенциальных арендаторов;
  • Удобства расположения объекта и его доступности для покупателей;
  • Размера предполагаемого дохода от бизнеса в этом месте;
  • Величины расходов на содержание нежилого помещения;
  • Цены за оценку стоимости права аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: стоимость, названная независимым экспертом, является основным критерием справедливой цены за передачу прав на аренду недвижимости.

Сдача по цене рынка или ниже

Определить, сколько стоит переуступка права аренды можно и с учетом следующего критерия: если аренда недвижимости оформлена по цене рынка, то она выгодна для будущего арендатора. Значит, он должен заплатить отступное текущему съемщику. Если же аренда оформлена по рыночным ценам или выше, то интерес текущего арендатора просто переложить обязанности по внесению платежей на нового съемщика. Рассчитывать на какое-то вознаграждение уже не приходится. Скорее всего у него не пошел бизнес и ему просто нечем платить аренду.

Как заключить договор на переуступку прав аренды?

Как уже отмечалось выше, переуступить право аренды можно только на основании возмездного договора. В тексте соглашения должно быть указано:

  • Как будут переданы арендные права;
  • Условия содержания недвижимости;
  • Величина арендной платы и эксплуатационные расходы;
  • Порядок внесения платежей арендодателю.

ВАЖНО: форма договора и его содержание должны быть идентичны условиям первичного договора аренда между арендодателем и первым арендатором.

Если изначально договор аренды проходил регистрацию в Росреестре, то и новый договор, заключенный по факту переуступки, должен пройти аналогичную регистрацию. В пакете документов при этом в обязательном порядке должен быть акт передачи объекта от первого арендатора нынешнему. Кроме того, необходимо подтвердить, что бывший съемщик внес все обязательные платежи за период использования объекта до его передачи.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

Продажа прав аренды (ППА) на недвижимость – это сделка по переуступке данных прав. Довольно часто бывает так, что данные сделки являются взаимовыгодными и дают возможность существенно сэкономить время на операциях по расторжению договора аренды и оформлению нового (в данном случае, можно обойтись без них).

Однако чтобы заключить сделку перенайма и продать права на объект недвижимости, нужно соблюсти ряд условий. В противном случае, переуступка прав вполне вероятно будет признана не легитимной.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое продажа прав аренды

В современной предпринимательской практике, термин «продажа прав» встречается достаточно часто. Это касается и права на аренду, и эксплуатацию имущества. В данном случае, сделка подразумевает передачу права аренды за определенную плату. Ее достаточно часто путают с субарендой, при которой арендатор, в свою очередь, также передает данное право другому лицу.

Как официально сдать квартиру в аренду?

Об аренде помещений свободного назначения от собственника читайте тут.

Продажа права аренды имеет следующие особенности:

  • В случае появления нового арендатора при продаже, старый теряет свои обязательства;
  • ППА подразумевает полную передачу прав и обязанностей от владельца к приобретателю;
  • Существование субаренды возможно лишь при наличии договора, заключенного между арендатором и лицом, владеющим данным имуществом согласно договору аренды;
  • В случае прекращения договора аренды, действие субаренды будет аннулировано автоматически;
  • Субарендатор ответственен исключительно перед арендатором, а он, в свою очередь, перед владельцем данного имущества;
  • В большинстве случаев, при продаже прав, их владелец становится перед фактом. Ему остается лишь выбрать: принять сделку или лишиться арендатора. Возмещение ущерба за досрочный договор возможно лишь при соответствующем указании в договоре, однако, его все равно будет недостаточно для покрытия всех убытков;
  • Срок является ограниченным длительностью первоначального договора. Тем не менее, его можно продлить или перезаключить согласно условиям, указанным в первоначальном договоре;
  • Стоимость договора зависит от стоимости объекта, участвующего в данной сделке.
Читайте также:  Инженер эколог на предприятии

Продажа прав аренды: плюсы и минусы

ППА имеет ряд преимуществ и недостатков.

Плюсы ППА следующие (касаются только арендатора):

  • Первый арендатор избавляется от любых проблем по причине отказа от аренды;
  • Новый арендатор получает в свою собственность имущество на долгий срок с сохранением ряда особо важных условий;
  • Актив, требующий дополнительных расходов, принесет прямую материальную выгоду.

Что касается недостатков ППА, их больше:

  • Переуступка прав превращается в отдельный бизнес, что стимулирует рост стоимости привлекательных объектов;
  • Поскольку ППА преобразуется в бизнес, в данной сфере рождается серьезная конкуренция между лицами, желающими заполучить наилучший объект;
  • Собственник объекта может дать свое согласие на его продажу, в случае повышения стоимости аренды;
  • Риск попасть на недобросовестного арендатора, вследствие чего приобрести объект недвижимости с массой скрытых проблем и в дальнейшем нести за них ответственность перед его собственником;
  • Провести переуступку можно лишь с позволения собственника;
  • Нужно потратить некую сумму денег на услуги нотариуса и/или на перерегистрацию, но только при условии, что договор был заключен у нотариуса и/или подлежал регистрации;
  • Если договор аренды будет признан недействительным, ППА будет признана недействительной автоматически;
  • Существует множество сложностей при расчете налога, обязательного для уплаты в дальнейшем.

Продажа прав аренды: документы

Набор необходимых документов соответствует тому, на какой именно объект планируется продажа права аренды.

Для земли пакет документов включает следующие бумаги:

  • Копии паспорта и доверенности;
  • Изначальный договор;
  • Согласие владельца объекта;
  • Согласие уполномоченного органа, производящего передачу прав на объект имущества, находящийся во владении города или государства;
  • Договор ППА;
  • Акт приема-передачи объекта недвижимости;

  • Если земля была приобретена супругами в период брака, нужно согласие супруга;
  • Если на участок наложено обременение, обязательно необходимо согласие залогодержателя;
  • Доверенность, если вместо участника договора присутствует его представитель;
  • Копия устава организации, а также бумаги, подтверждающие, что у представителя есть право проводить данную сделку;
  • Право арендовать земли сельскохозяйственного предназначения есть у производителей сельхозпродукции, а продавать право на аренду могут организации, занимающиеся соответствующим видом деятельности;
  • Купить право аренды имущества, требующего наличия лицензии, возможно исключительно при наличии данной лицензии. В противном случае, сделка будет признана нелегитимной.

Сложность процесса продажи права на аренду, а также необходимый объем документации, напрямую зависят от объекта, участвующего в данном процессе.

К примеру, переуступка права на небольшой магазин является достаточно простой процедурой, а вот проведение той же процедуры с масштабным предприятием, потребует составления многостраничного акта передачи, включающего детальную опись каждого из объектов имущества. Для регистрации обязательны оригиналы документов и копии, заверенные работниками службы.

В случае использования сайта «Госуслуги», электронные копии документов следует заверить электронно-цифровой подписью. Тем не менее, процедура окончательного оформления бумаг требует физического предъявления документов для проверки. Важно отметить, что если оформление происходит посредством почты, заверить следует как копии документов, так и подписи.

ППА: на что обратить внимание

Условия договора требуют тщательного предварительного обсуждения. Переговоры следует зафиксировать в переписке и протоколах согласования. В дальнейшем, они могут пригодиться, в случае судебных споров.

В случае с имуществом, находящимся во владении государства или города, условия ППА предельно жесткие, а переговоры касаются либо срока, либо стоимости, которая, к слову, также жестко регламентирована.

Если переговоры касаются объекта частной собственности, предметом переговоров может быть что угодно. Стоит отметить, что в данном случае также возможно действие правил о лицензировании либо эксплуатации имущества в строго ограниченных целях.

Рекомендуем ответственно проконтролировать факт отсутствия значительных коррективов в данном договоре:

  • Предмет договора следует тщательно описать либо указать в нем ссылку на приложение с детальным описанием;
  • Должно быть указано ответственное лицо за погашение возникшего долга по аренде;
  • Следует прописать вопросы ответственности за нарушение договора, которые были обнаружены уже после того, как права аренды были проданы;
  • Указана ли в договоре возможность его пролонгации после того, как срок его действия подойдет к концу.

Акцентируем ваше внимание на том, что переуступка права может повлечь проблемы с ФНС. Покупателю следует учесть собственные дополнительные траты на переуступку в качестве прочих обоснованных доходов по той причине, что засчитывать их в общие расходы запрещено. Продавец прав на аренду, по закону, их финансово реализует, из-за чего появляется обязанность уплатить налог на прибыль.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock detector