Проектная декларация что это такое

Перед началом строительства любого здания застройщик должен оформить проектную декларацию. Если предполагается возведение многоэтажного жилого дома, квартиры в котором будут продаваться, например, по договору долевого участия, указанный документ публикуется на официальномй сайте строительной компании. Это необходимо для того, чтобы каждый будущий владелец жилья смог с ним ознакомиться, сделать выводы о благонадежности застройщика.

Понятие документа

В проектной декларации отражаются все имеющиеся и необходимые сведения о застройщике и проекте строительства. Это делается для того, чтобы потенциальный покупатель смог изучить планируемый объект и организацию, с которой ему придется заключать договор о покупке недвижимости. Оригинал такого документа находится у застройщика, а копии он должен разместить в газетах, Интернете, сделав их общедоступными.

Содержание декларации

Какие сведения должна отражать проектная декларация? На этот счет все ответы дает законодательство государства.

  • В документе должны быть указаны название и местонахождение планируемого к постройке объекта, а кроме того, сведения о застройщике и время его работы.
  • Сведения о государственной регистрации объекта строительства.
  • В проектную декларацию вносятся сведения обо всех участниках.
  • Повлиять на выбор покупателя смогут такие факты, как уже построенные данной организацией объекты. Они отражаются за предыдущие три года.
  • Немаловажные данные – это сведения о лицензии на право осуществлять строительную деятельность, а также номер и срок разрешения.
  • В проектной декларации (образец ее ниже) должны раскрываться денежные средства, закладываемые в проект, отчеты по произведенным затратам и по итогам за прошедший год.

Часть вторая

Проектная декларация – это документ, во второй части которого имеются все необходимые сведения о будущем объекте строительства.

  • Здесь можно найти все о цели проекта, этапах и сроках его исполнения.
  • Имеется ли разрешение на строительство.
  • Какими правами застройщик обладает на выделенный под застройку земельный участок, все данные о последнем (кадастровый номер, площадь, коммуникации).
  • Где точно будет расположен будущий жилой дом, его описание.
  • Количество квартир в здании, гаражи и иные объекты (нежилые помещения).
  • Какое имеется общее имущество в доме, распределяющееся между участниками такого строительства с момента ввода в эксплуатацию.
  • Предполагаемый срок ввода здания в эксплуатацию.
  • Какие предлагаются меры по добровольному страхованию от финансовых и прочих рисков.
  • Сколько будет стоить возведение многоквартирного дома.
  • Организации, осуществляющие строительные и монтажные работы (подрядчики).
  • Другие пути привлечения денежных средств для осуществления проекта.

Образец

Образец проектной декларации на строительство приведен ниже.

Сначала идет название документа, затем указывается информация о застройщике:

  1. Сведения о застройщике.
  2. Информация об учредителях.
  3. Все предыдущие проекты за три года.
  4. Вид лицензируемой деятельности, данные об указанном документе.
  5. Сведения о финансах за текущий год, кредиторская и дебиторская задолженность.

Также должна присутствовать информация об объекте:

  1. Проектная цель, этапы и сроки.
  2. Имеющееся разрешение.
  3. Какими правами обладает застройщик на предоставленный земельный участок, сведения о самом участке.
  4. Расположение будущего дома.
  5. Сколько в проекте содержится квартир, гаражей, иных объектов.
  6. Предназначение нежилых помещений.
  7. Общее имущество в долевой собственности участников.
  8. Примерный срок ввода в эксплуатацию.
  9. Возможные риски.
  10. Стоимость проекта.
  11. Перечень организаций-подрядчиков.

Обязанности застройщика нужно представить для ознакомления:

  1. Учредительные документы.
  2. Свидетельство о государственной регистрации.
  3. Сведения о постановке на учет в налоговом органе.
  4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская отчетность.
  5. Заключение аудиторского органа за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Таким образом, проектная декларация – это самый главный документ, на основании которого осуществляется вся дальнейшая деятельность застройщика, определяются права потенциальных участников, предусматриваются возможные риски. Без этого документа приступить к строительству многоквартирного дома нельзя.

Проектная декларация — это основной документ, из которого дольщик может узнать информацию о строящемся доме, застройщике и другие данные, важные для принятия решения о покупке. Это официальный документ, составляемый застройщиком по определенным правилам, который должен быть опубликован в ЕИСЖС или на сайте застройщика (если проект был начат до 1 июля 2018 года). Оригинал проектной декларации хранится у застройщика.

Читайте также:  Дефектная ведомость на замену окон

Когда нужно составлять проектную декларацию

До заключения первого ДДУ по требованиям 214 закона, застройщик должен подготовить проектную декларацию и направить ее в государственный орган надзора за строительством (местный комитет по строительству или иной подобный орган), который в течение 30 дней подготовит заключение о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям 214 ФЗ. В соответствии с п. 2.2. статьи 19, надзорный орган должен отказать в согласовании:

  • если застройщик не соответствует требованиям 214-ФЗ, или
  • в случае, когда застройщик или какой-либо из принадлежащих тому же собственнику других застройщиков задерживает ввод в эксплуатацию новостройки на срок свыше 3 месяцев. В этом случае заключение не будет выдано до тех пор, пока существует просрочка ввода в эксплуатацию по другому объекту.

Выданное надзорным органом заключение о соответствии действует 60 дней, в течение которых застройщик должен подать на регистрацию первый ДДУ. Если этого не произошло, необходимо повторно обратиться за выдачей заключения.

Проектная декларация составляется по форме, утвержденной Министерством строительства в Приказе № 996/пр от 20 декабря 2016 года.

В случае изменения информации, застройщик должен изменить проектную декларацию в течение 3 рабочих дней. В частности, застройщик должен ежеквартально обновлять информацию о своем финансовом состоянии на основании данных последней бухгалтерской отчетности. Изменения в проектную декларацию должны быть направлены в орган строительного надзора и опубликованы в ЕИСЖС или на сайте в срок не позднее 5 рабочих дней после их подготовки.

Информация, которую дольщик может узнать из проектной декларации

  • данные о застройщике: официальное наименование юридического лица-застройщика, а также коммерческом обозначении (бренде), который будет использоваться в рекламе проекта, контактные данные застройщика и часы работы, Ф.И.О генерального директора.
  • данные о государственной регистрации застройщика как юридического лица.
  • о собственниках застройщика, владеющих 5% и более уставного капитала, имеющих возможность распоряжаться 5% и более голосов на общих собраниях. Как правило, собственником застройщика является другое юридическое лицо (основное общество), в отношении которого должны быть указаны ОГРН и ИНН, а также размер доли в уставном капитале застройщика.
  • С 1 июля 2018 года часть 1 статьи двадцатой 214 ФЗ дополнена требованием указывать также данные о бенефициарах застройщика — т.е. физических лицах, которые косвенно (т.е. через одно или несколько юридических лиц) владеют 5% и более долей в уставном капитале застройщика, дающих право голоса. При этом должны быть указаны СНИЛС и ИНН бенефициаров, размер контролируемых ими долей в уставном капитале застройщика, а также основания, по которым их следует признать бенефициарами.
  • сведения о других объектах, возведенных застройщиком, а также другими компаниями-застройщиками, принадлежащими тем же собственникам) за последние три года. При этом указываются адреса данных новостроек и сроки их ввода в эксплуатацию.
  • информация о членстве застройщика в различных саморегулируемых организациях (СРО), ассоциациях и других организациях.
  • о последних финансовых результатах, дебиторской и кредиторской задолженностях;
  • о размере уставного капитала застройщика;
  • о банке, в котором открыт счет эскроу или иной счет застройщика;
  • утверждение застройщика о том, что он соответствует установленным 214 ФЗ требованиям, в частности: имеется необходимый уставный капитал (для проектов, начатых до 1 июля 2018 года), не проводится ликвидации или банкротства застройщика, он не находится в реестре недобросовестных поставщиков или участников аукционов, недоимка по налогам не превышает установленные 214 ФЗ пределы, менеджмент и собственники застройщика не имеют судимостей за преступления в сфере экономики и государственной власти, а равно не были дисквалифицированы судом;
  • если помимо денег дольщиков застройщик использует привлеченные из других источников средства (например, кредиты), данные о соответствующих договорах также должны быть приведены в проектной декларации.

Помимо сведений о застройщике, проектная декларация также должна содержать данные о строящемся доме:

  • коммерческое обозначение проекта (жилого комплекса), которое будет использоваться в рекламе,
  • что именно будет построено в рамках этого проекта (многоквартирный дом, таунхаус и т.п.), расположение и характеристики всех объектов недвижимости, их общая жилая и нежилая площадь, количество и характеристики жилых и нежилых помещений в них;
  • описание общего имущества (мест общего пользования) в новостройке;
  • график строительства и планируемая дата ввода дома в эксплуатацию;
  • реквизиты разрешения на строительство,
  • если строительство осуществляется в ходе комплексного освоения или развития территории — указание на соответствующий договор, заключенный между застройщиком и местными органами власти,
  • информация о проектировщиках объекта, а также лицах, выполнивших инженерные изыскания и экспертизы,
  • какие права есть у застройщика на земельный участок для строительства (кадастровый номер, площадь, реквизиты правоустанавливающих документов);
  • какое благоустройство территорий планируется произвести;
  • сведения о подключении к коммунальным сетям и размере платы за это;
  • размер платежей по договору о комплексном развитии территории (договору о развитии застроенной территории);
  • предполагаемая стоимость строительства для застройщика;
  • об объектах социальной инфраструктуры (дорогах, детских садах, школах), которые планируется возвести за счет средств дольщиков.
Читайте также:  Как поменять управляющую компанию на другую

Дополнительно к проектной декларации, застройщик должен предоставлять любому обратившемуся к нему лицу:

  • свидетельство о государственной регистрации,
  • свидетельство ИНН,
  • учредительные документы (устав) застройщика,
  • бухгалтерскую отчетность, заключения аудиторов и годовые отчеты за последние три года, либо, если застройщик ведет деятельность менее трех лет — то за весь период деятельности. Застройщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН) предоставляют книги учета доходов и расходов.

Перечисленные выше документы могут быть предоставлены для ознакомления в подлиннике либо в виде заверенных копий. 214 ФЗ не требует их обязательного нотариального заверения. Застройщик вправе заверить копии самостоятельно.

Дополнительно, застройщик обязан по требованию любого лица дать ему возможность ознакомиться с:

  • разрешением на строительство;
  • ТЭО (технико-экономическим обоснованием) проекта;
  • проектной документацией и заключением экспертизы на нее;
  • правоподтверждающими документами на земельный участок.

В отношении указанных документов закон 214 ФЗ прямо не устанавливает возможность предоставлять их копии. Но на практике, как правило, оригиналы документов для ознакомления не предоставляются.

В этом случае дольщик может через суд потребовать признания договора долевого участия недействительным и возврата средств (права на будущую квартиру при этом также будут утрачены). Застройщик может также быть привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП за недостоверную проектную декларацию в виде штрафа в размере 400 000 рублей.

Проектная декларация является одним из важнейших документов, из которого будущий дольщик может узнать информацию о приобретаемом жилье в новостройке. Поэтому ее необходимо внимательно изучить до заключения договора долевого участия.

Проектная декларация – это официальный документ Застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте (жилом многоквартирном доме), к которому эта декларация относится. Этот документ фигурирует на Откроется в новой вкладке.">первичном рынке жилья, и является одним из ключевых для оценки проекта дольщиком.

В соответствии с Откроется в новой вкладке.">законом ФЗ-214, каждый Застройщик, привлекающий деньги граждан на условиях долевого строительства, обязан заранее публиковать в СМИ (включая собственный сайт), Проектную декларацию к каждому своему строительному проекту.

Откроется в новой вкладке.">Покупка квартиры в новостройке – это, по сути, инвестиция. Инвестиция в будущий результат. Проектная декларация направлена на то, чтобы дольщики (покупатели квартир в новостройке) имели максимум информации о том, куда они вкладывают и кому доверяют свои деньги.

Проектная декларация привязана к конкретному проекту долевого строительства. В составе этого проекта может быть как один жилой многоквартирный дом, так и несколько таких домов, и даже целый микрорайон (при комплексной застройке). Тем не менее, каждый жилой дом описывается в декларации отдельно (см. образец ниже).

Что включает в себя Проектная декларация Застройщика?

Проектная декларация содержит сведения о строительной компании и о строящемся объекте недвижимости, а также ежеквартально обновляемые данные о финансовом результате текущего года, дебиторской и кредиторской задолженностях Откроется в новой вкладке.">Застройщика.

Форма Проектной декларации о строительстве жилого многоквартирного дома может быть произвольной, однако общие требования к ней содержатся в законе Откроется в новой вкладке.">ФЗ-214 (ст. 19 – 21).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В частности, Проектная декларация Застройщика должна содержать сведения:

  • о компании-застройщике (см. об этом шаг ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.">«Знакомимся с Застройщиком»);;
  • о результатах гос. экспертизы проектной документации на строящийся дом;
  • о правах Застройщика на земельный участок;
  • о разрешении на строительство;
  • о количестве квартир в строящемся доме и описании их технических характеристик;
  • о функциональном назначении нежилых помещений строящегося дома;
  • о составе общего имущества многоквартирного дома;
  • о планируемом подключении дома к инженерным сетям;
  • о примерном графике ведения строительства;
  • о предполагаемом сроке ввода дома в эксплуатацию и перечне гос. и муниципальных организаций, участвующих в приемке дома;
  • об общей стоимости строительства и об источниках финансирования стройки (кредиты и/или собственные средства), за исключением средств, привлекаемых от дольщиков;
  • о способе обеспечения обязательств Застройщика по Договорам долевого участия (Откроется в новой вкладке.">страхование ответственности, или отчисления в Откроется в новой вкладке.">компенсационный фонд, или использование Откроется в новой вкладке.">эскроу-счетов);
  • о возможных рисках проекта (финансовых, строительных и т.п.) и мерах по добровольному страхованию Застройщиком этих рисков;
  • о перечне основных подрядчиков на стройке.
Читайте также:  Россошанская галина федоровна вологда отзывы

Правда содержание этих пунктов каждый Девелопер может выражать более или менее подробно – на свое усмотрение. Интуитивно ощущается, что Девелопер, у которого все дела и документы в порядке, предоставит информацию о себе и о своем проекте максимально подробно.

Изменения в Проектной декларации

По мере развития проекта, Девелопер может вносить изменения в свою Проектную декларацию. В этом случае, информация о внесенных изменениях должна быть опубликована на сайте строительного проекта.

Если эти изменения не ухудшают условия для Покупателя квартиры, то все хорошо. Но если такие изменения затрагивают интересы дольщиков (например, Девелопер может изменить технологию утепления и отделки фасада, или изменить количество объектов инфраструктуры), то такие сюрпризы могут дольщиков не обрадовать.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке, перед подписанием Откроется в новой вкладке.">Договора долевого участия (ДДУ), разумно будет выяснить этот вопрос у Девелопера, и уточнить условия возврата внесенных по договору денег, в случае, если новые изменения в проекте нас не устроят.

При существенном изменении проектной документации строящегося дома, дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ) в судебном порядке, в соответствии с Откроется в новой вкладке.">п.2, части 1.1., статьи 9, закона ФЗ-214.

Как происходит Откроется в новой вкладке.">расторжение ДДУ по инициативе дольщика, и когда это можно сделать – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Помимо Проектной декларации, каждый Застройщик при реализации строительного проекта многоквартирного дома, должен максимально полно раскрыть информацию об этом проекте (это требование закона ФЗ-214). Для этого он обязан выложить на своем сайте в свободном доступе целый ряд документов и материалов (включая фотографии стройки), которые необходимы потенциальным дольщикам для объективной оценки проекта.

Этот перечень документов показан на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ«Откроется в новой вкладке.">Знакомимся с девелоперским проектом».

По закону Застройщик может не публиковать свою Проектную декларацию, если он привлекает деньги без размещения рекламы в СМИ. Но даже в этом случае Застройщик обязан представить Проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу по его требованию.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock detector