Размер пени по договору аренды

Статьи 330, 331, 332, 333, 394 ГК РФ

Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ч. 1 ст. 331 ГК РФ). В противном случае условие о неустойке будет считаться несогласованным и стороны не смогут потребовать ее уплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны включат условие о неустойке непосредственно в договор аренды.

Внимание! Соглашение о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, однако оно обязательно должно быть оформлено до момента прекращения действия основного договора. В противном случае соглашение сторон о договорной неустойке может быть признано недействительным и стороны не смогут взыскать такую неустойку (см. Риск арендодателя 12.3.1).

При согласовании условия о неустойке необходимо определить основания ее уплаты. В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ должник уплачивает кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Следовательно, можно сделать вывод, что в договоре требуется указать конкретные обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых уплачивается неустойка. Общая формулировка, например о том, что неустойка уплачивается при любом неисполнении обязательств, влечет признание соглашения о неустойке несогласованным, и стороны не могут требовать ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.2, Риск арендатора 12.3.1).

С учетом требований ст. ст. 330, 432 ГК РФ соглашением о неустойке считается достигнутым, если в договоре определены ее размер и механизм начисления (Постановление ФАС Уральского округа от 22.07.2009 N Ф09-5172/09-С6).

Таким образом, для того, чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре необходимо предусмотреть:

– случаи уплаты штрафа и его размер;

– случаи уплаты пени и ее размер;

Если условие о неустойке не согласовано

В таком случае нельзя будет потребовать принудительного включения данного условия в текст договора аренды (см. Риск арендатора 12.3.2).

Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их.

Если в договоре отсутствует соглашение о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.), пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ. Она может потребовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их.

Условие о погашении неустойки до погашения основного долга

Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга. Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 20.10.2010 N 141, в частности, разъяснил, что соглашение, по которому требование об уплате неустойки погашается ранее требований, указанных в ст. 319 ГК РФ (т.е. требований по обязательствам, которые должник принял на себя при заключении договора), противоречит смыслу указанной статьи и является ничтожным.

После вступления в силу с 1 сентября 2013 г. изменений в ст. 168 ГК РФ такое условие по общему правилу стало оспоримым. Иная квалификация возможна, только если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью, либо если законом установлены исключения из правила оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что в случаях, когда условия договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, он может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ даже при отсутствии в законе специальной оговорки о ничтожности такого договора или условия (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Представляется, что условие, по которому поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга, будет являться оспоримым и после разъяснения, данного Пленумом Верховного Суда РФ, поскольку в нем идет речь о противоречии существу определенного вида обязательства, тогда как ст. 319 ГК РФ регулирует общие положения об их исполнении.

Уменьшение неустойки, несоразмерной последствиям нарушения обязательства

Суд вправе уменьшить неустойку, рассчитанную согласно условиям договора, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

  1. Должнику, являющемуся коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем либо некоммерческой организацией, деятельность которой приносит доход, следует подать обоснованное заявление о снижении неустойки (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Такое заявление (ходатайство) подается по правилам ст. 159 АПК РФ.

При этом возражения относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Должник обязан доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к возникновению у кредитора необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ, п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

  1. Размер неустойки, взыскиваемой с иных лиц, суд может снизить на основании ст. 333 ГК РФ как по заявлению должника, так и по собственной инициативе, если установит очевидную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  2. Размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующих в периоды просрочки в месте жительства кредитора или месте нахождения кредитора – юридического лица (п. п. 1, 6 ст. 395 ГК РФ, п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  3. При уменьшении неустойки за нарушение неденежного обязательства предусмотренные п. 6 ст. 395 ГК РФ правила о снижении процентов на сумму долга (за пользование чужими денежными средствами) не применяются, если иное не установлено законом (п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
Читайте также:  Заявление в суд о принудительном психиатрическом освидетельствовании

Внимание! Условие договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ является ничтожным (п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

12.3.1. Случаи уплаты штрафа по договору аренды и его размер

Штраф – это единовременная денежная выплата за допущенное нарушение. Его установление целесообразно, если пострадавшей стороне важен факт неисполнения обязательства, а не нарушение срока его исполнения.

Основания для уплаты штрафа

Штраф можно установить, например, в следующих случаях:

– передача имущества в аренду без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов;

– использование арендованного имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;

– любые другие нарушения по усмотрению сторон.

По смыслу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ штраф может быть установлен в договоре за предоставление другой стороне недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора. Речь идет об обстоятельствах, имеющих отношение в том числе к предмету договора, полномочиям на его заключение, наличию необходимых лицензий и разрешений либо относящихся к третьему лицу. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не будет препятствовать взысканию неустойки (абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Недостоверными могут оказаться заверения со стороны как арендодателя, так и арендатора (например, заверения арендатора о стабильном финансовом положении, заверения арендодателя о техническом состоянии объекта аренды).

Обязанность уплатить штраф возникает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что контрагент будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Если сторона дала недостоверные сведения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет уплатить штраф вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений (иное может быть предусмотрено соглашением сторон). В этом случае сторона, предоставившая недостоверные заверения, предполагается знавшей о том, что контрагент будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Размер штрафа

Размер штрафа может быть определен указанием либо конкретной суммы, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, либо способа ее расчета (например, 10 процентов от стоимости арендованного имущества).

Примеры формулировки условия:

“Арендатор несет перед арендодателем ответственность за неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного имущества в виде штрафа в размере (указывается сумма) рублей”.

“В случае просрочки предоставления имущества в пользование арендатору арендодатель обязан уплатить штраф в размере 5 (пяти процентов) от стоимости имущества”.

Стороны договора вправе установить любой размер штрафа. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре аренды не согласовано условие о штрафе

В этом случае добросовестная сторона будет не вправе требовать уплаты штрафа за нарушение условий договора (ст. 331 ГК РФ).

12.3.2. Случаи уплаты пени по договору аренды и способы определения ее размера

Пеня – это определенная денежная сумма, подлежащая уплате должником за каждый день (час, месяц или иной период) просрочки исполнения обязательства. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Основания для начисления пени

Пеню можно установить в следующих случаях:

– нарушение срока внесения арендных платежей;

– нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору;

– несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды;

– неисполнение любого иного обязательства в срок.

Подробнее о согласовании условия о неустойке за несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды см. п. 4.2.4 “Срок возврата арендованного имущества” настоящих Рекомендаций.

Размер пени

Стороны договора вправе определить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Подробнее обо всех особенностях снижения судом данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Размер пени может быть определен различными способами:

1) указанием фиксированной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– конкретную сумму, подлежащую начислению;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере (указывается сумма) за каждый день просрочки”;

2) указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– проценты, подлежащие начислению;

– сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

Читайте также:  Группы здоровья взрослого населения таблица

Пример формулировки условия:

“При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки”.

Рекомендуется для каждого вида пени устанавливать один способ определения ее размера. Если в договоре установить сразу два способа определения размера пени за одно нарушение, суд может признать условие о размере пени несогласованным, что повлечет невозможность ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.3).

Стороны договора вправе установить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Правомерно ли при просрочке внесения арендной платы начислять неустойку на сумму включенного в арендную плату НДС?

Ответ: Да, правомерно.

Обоснование: При взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, в сумму которой включен НДС, неустойка начисляется в том числе и на сумму налога (Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2010 по делу N А68-2912/07-147/7 (Определением ВАС РФ от 26.07.2010 N ВАС-6552/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А56-33400/2009). Данный вывод основан на правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 при разрешении вопроса о правомерности начисления процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, на сумму НДС. Согласно этой позиции НДС в силу п. 1 ст. 168 НК РФ является частью цены товаров (работ, услуг), подлежащей уплате по договору, поэтому обязанность по его уплате в составе цены не является публично-правовой. При просрочке оплаты должник применительно к НДС пользуется не суммой, подлежащей перечислению в бюджет, а денежными средствами кредитора. Соответственно, проценты должны начисляться и на ту часть долга, которая приходится на сумму налога.

Указанная позиция ВАС РФ может быть применена и в случае, когда арендодатель является плательщиком НДС, но по условиям договора налог не включен в арендную плату (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору поставки: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2011 по делу N А56-3564/2010 (Определением ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4938/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Вместе с тем если арендодатель освобожден от уплаты НДС, то пеня должна начисляться только на сумму основного долга (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору подряда: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А08-3540/2009-28).

Если размер пени не согласован

В таком случае условие о неустойке является несогласованным и стороны не вправе требовать ее уплаты (см. Риск арендодателя 12.3.4).

Если договором определен размер неустойки, но не установлен период просрочки, за который она взимается, такая неустойка будет расценена в качестве единовременного штрафа. Сторона в этом случае сможет взыскать неустойку только за один факт просрочки (см. практику, подтверждающую данный вывод в аналогичной ситуации по договору поставки: Постановление ФАС Центрального округа от 04.05.2007 по делу N А62-4475/2005).

Предельный размер пени

Для ограничения размера ответственности при установлении неустойки в форме пени стороны могут согласовать в договоре ее предельный размер (например, не более чем 10 процентов от суммы задолженности).

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более 10% суммы просроченного платежа”.

Другим способом ограничения размера неустойки является установление предельного срока, за который она взимается (например, не более двух месяцев с момента наступления срока уплаты арендных платежей).

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более двух месяцев с момента наступления срока оплаты”.

Внимание! Установление в договоре предельного размера пени не лишает суд права снизить ее величину, если он сочтет неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ, п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Подробнее о правилах снижения неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре предельный размер пени не установлен

В этом случае неустойка будет взыскана полностью и рассчитана до момента исполнения обязательства исходя из условий, согласованных в договоре. Однако, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, она может быть снижена судом по правилам ст. 333 ГК РФ. Подробнее о снижении неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

12.3.3. Валюта неустойки по договору аренды

Неустойка может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах (у. е.) и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 “О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации”).

В связи с этим стороны должны обязательно согласовать курс, по которому неустойка будет пересчитана в рубли для осуществления оплаты (п. 2 ст. 317 ГК РФ). Подробнее об определении курса валют по отношению к рублю РФ см. п. 6.2.2 настоящих Рекомендаций.

Таким образом, независимо от того, в какой валюте установлена неустойка, ее уплата будет осуществляться в рублях РФ.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет перед арендатором ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде штрафа в размере (указывается сумма) долларов США. Подлежащая взысканию сумма штрафа уплачивается в рублях и определяется по курсу рубля к доллару США на момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора”.

Читайте также:  Какое мясо самое вредное для человека

Неустойка по договору аренды является обеспечением своевременной выплаты арендатором суммы в качестве оплаты арендуемого помещения. То есть она в данном случае выступает одним из способов защиты прав арендодателя. В зависимости от выбранного сторонами способа расчета неустойки может потребоваться применение сложных расчетов по специальной формуле, позволяющей корректно высчитать размер подлежащих выплате штрафных санкций.

Неустойка по договору аренды нежилого помещения

Одним из ключевых условий договора аренды на основании п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса (далее также ГК) является его возмездность. Арендатор обязан вносить платежи в порядке и в сроки, определенные в момент заключения соответствующей сделки. Обеспечивается исполнение данного обязательства законным способом; кроме того, стороны могут самостоятельного оговорить в договоре дополнительные способы защиты прав арендодателя в случае просрочки платежа (платежей).

Выплата неустойки по договору аренды возможна лишь в том случае, если стороны заранее оговорили данное обеспечение и закрепили в договоре параметры его расчета. Нормативными правовыми актами законная неустойка для данной гражданско-правовой сделки не устанавливается.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК стороны могут предусмотреть 2 варианта расчета неустойки в случае просрочки платежа: штраф или пени. При этом в силу указанной нормы договоренность о неустойке считается достигнутой и действительной лишь в том случае, если устанавливается в письменном виде. Подобное соглашение может:

  • включаться в основной договор;
  • заключаться в качестве дополнительного соглашения;
  • являться приложением к договору;
  • составляться в форме отдельного документа.

Хотя законом и не дается развернутого определения каждому из видов неустойки, практика применения штрафов в гражданско-правовых сделках по передаче имущества в аренду закрепляет следующие признаки штрафа:

  • устанавливается, как правило, в твердой сумме или фиксированном проценте от такой суммы;
  • носит разовый характер (выплачивается единожды по факту неисполнения обязанности);
  • не зависит от срока неисполнения обязательства по внесению арендного платежа.

Таким образом, предъявление неустойки в виде штрафа не требует проведения сложных расчетов вследствие особенностей данной санкции. Несколько сложнее обстоят дела с расчетом пени.

Расчет пени по договору аренды

Произвести расчет неустойки по договору аренды, выраженной в форме пени, можно при наличии следующих данных:

  • размер платежа по арендной плате, который не был выплачен в определенный договором срок (Ппр);
  • временной отрезок в днях, начинающийся после крайнего дня для внесения данной платы арендатором, и заканчивающийся днем предъявления требования об уплате пени (Спр);
  • размер санкций, закрепленных сторонами, который обычно устанавливается за 1 календарный день просрочки платежа (Рс).

В том случае, если в течение времени просрочки арендатор вносил какие-либо суммы в счет уплаты задолженности, это должно быть учтено при расчете. После оплаты части задолженности проценты могут начисляться лишь на оставшийся долг.

В общем виде формула выглядит следующим образом:

Так, если 31.05.2017 был последним днем для оплаты аренды в размере 50 000 рублей, а период просрочки составляет месяц (30 дней), то при размере пени 1% и внесении частичной оплаты в размере 20 000 рублей в середине срока (на 16-й день) размер пени составит:

Пени = 50 000 × 15 × 1% + 30 000 × 15 × 1% = 7 500 + 4 500 = 12 000 рублей.

При установлении процентов в договоре за иной срок, чем календарный день, также потребуется высчитать их дневной размер. Например, если в договоре указаны проценты за месяц, то при подсчете дневного размера необходимо процент за месяц разделить на количество дней в месяце, в котором допущена просрочка.

Итоги

Таким образом, обеспечение исполнения обязанности арендатора по оплате помещения может быть оговорено сторонами и установлено в виде штрафа или пени. В первом случае размер санкций устанавливается в твердой сумме и не представляет сложности при расчетах, во втором требуется применение специальной формулы для подсчета суммы пеней.

Вопрос: В договоре аренды недвижимого имущества стороны предусмотрели следующее условие: «За использование имущества с целью, не предусмотренной настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,5% от арендной платы в месяц за каждый день нецелевого использования имущества».

Правомерно ли включение в договор подобного условия?

Ответ: Да, полагаем заключение договора аренды, содержащего условие о выплате пени в связи с нецелевым использованием имущества, будет правомерно.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества .

Таким образом, в договоре целесообразно указать целевое назначение предоставляемого в аренду имущества.

Исходя из норм ГК, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества .

В случае если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или не по целевому назначению, у арендодателя возникает возможность досрочного расторжения договора .

Также в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства у арендатора может возникнуть обязанность по уплате неустойки.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения .

Таким образом, по мнению автора, в договоре стороны могут предусмотреть такое основание для начисления неустойки (пени) как использование имущества не по назначению.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock detector