Разрешение на сделки с имуществом несовершеннолетних

Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, являются не простыми. Несовершеннолетние дети имеют некоторые отличия от прав родителей и не все знают эти особенности, а не соблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки.

Всем законным представителям несовершеннолетнего, которым предстоит совершить сделку с недвижимостью от его имени или с его участием должны ознакомиться с основными особенностями проведения операций.

Для начала дадим определение. Несовершеннолетним признается лицо, не достигшее 18 летнего возраста. В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние).

Первая категория отличается от второй тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Касаемо сделок с недвижимостью, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки лишь с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей.

Если сделка была совершена без письменного согласия законного представителя, то такую сделку суд может признать недействительной. В случае если ребенок до совершеннолетия был объявлен полностью дееспособным, то он самостоятельно отвечает по своим обязательствам. В прилагаемых документах должно быть указано, по какому решению суда или органа опеки и попечительства ребенок объявлен полностью дееспособным.

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители. При отсутствии родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет).

Данные представители совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия.

Основные права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью

В случае продажи недвижимости несовершеннолетнего ребенка (квартиры, доли в квартире), в обязательном порядке требуется согласие органов опеки и попечительства. Согласие на проведение сделки от органов опеки можно получить при условии предварительной покупки в интересах несовершеннолетнего иной недвижимости, в которой доля собственности ребенка не должна уменьшиться, а жилищные условия не должны ухудшаться. Кроме того получить согласие можно и представив документы, гарантирующие приобретение недвижимости в пользу несовершеннолетнего сразу после продажи собственности ребенка.

Для получения согласия на продажу недвижимости необходимо предоставить в органы опеки и попечительства пакет документов по отчуждаемой квартире и по приобретаемой квартире.

Предварительное согласие органов опеки и попечительства требуется на такие операции с недвижимостью несовершеннолетнего как:

  • принудительное обращение взыскания;
  • отчуждение по договору ренты;
  • отчуждение по договору мены;
  • отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему;
  • отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое);
  • совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

При приватизации жилого помещения у несовершеннолетних членов семьи нанимателя есть право на участие в приватизации. Все несовершеннолетние члены семьи нанимателя, зарегистрированные в квартире, должны быть включены в число собственников квартиры по приватизации. Отказ от приватизации квартиры несовершеннолетних возможет только с согласия органов опеки и попечительства.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Читайте также:  Выписка для военкомата из амбулаторной карты образец

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

На вселение к родителям в жилое помещение по договору социального найма их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. А равно как и при вселении и регистрации в любые другие жилые помещения, где проживают родители.

Приобретая квартиру на имя несовершеннолетнего или если он совершает сделку самостоятельно без одновременной продажи принадлежащей ему квартиры (доли в квартире), разрешения от органов опеки и попечительства не требуется.

При решении вопроса о выдаче разрешения, сотрудники органа опеки и попечительства исходят из интересов ребенка. По каждому конкретному случаю решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка и не нарушены ли его имущественные права.

Совершая операции с недвижимости на вторичном рынке вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы на квартиру.

При сделках с недвижимостью, права на которую имеет несовершеннолетний ребенок, категорически противопоказаны небрежность и спешка.

Запрашивайте от продавца все необходимые документы от органов опеки и попечительства. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя для совершения сделки, то также требуйте его.

В случае необходимости посетите самостоятельно орган опеки и попечительства. Так вы обезопасите себя от возможной подделки документов и узнаете подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего.

Для выдачи разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего (подопечного) в уполномоченный орган должны быть представлены следующие документы:
— заявление родителей или лиц, их заменяющих (опекунов, попечителей, приемных родителей), на выдачу разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних (подопечных), не достигших возраста 14 лет;
— заявление несовершеннолетнего (подопечного), достигшего возраста 14 лет, и заявление его родителей или лиц, их заменяющих, о согласии на совершение сделки в отношении имущества несовершеннолетнего (подопечного);
— копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего (подопечного);
— в случае обучения несовершеннолетнего (подопечного) должна быть также представлена справка из образовательного учреждения, где обучается несовершеннолетний (подопечный);
— в случае посещения несовершеннолетним (подопечным) детского дошкольного образовательного учреждения должна быть представлена справка из учреждения, которое он посещает;
— справка о составе семьи с места жительства несовершеннолетнего (подопечного);
— копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является несовершеннолетний (подопечный), в отношении которого совершается сделка (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор долевого участия в строительстве, договор цессии, свидетельство о праве на наследство и др.);
— копия свидетельства (свидетельств) о государственной регистрации права на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является несовершеннолетний (подопечный), в отношении которого совершается сделка;
— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является несовершеннолетний (подопечный), в отношении которого совершается сделка;
— копия технического паспорта на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является несовершеннолетний (подопечный), в отношении которого совершается сделка.

В случае, если в результате совершения сделки с его имуществом несовершеннолетний (подопечный) становится собственником или сособственником жилого помещения, то на данное жилое помещение представляются следующие документы:
— копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, собственником или сособственником которого будет несовершеннолетний (подопечный) (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор долевого участия в строительстве, договор цессии, свидетельство о праве на наследство и др.);
— заявления собственников (собственника) объекта недвижимости, собственником или сособственником которого будет несовершеннолетний (подопечный), о подтверждении совершения ими сделки отчуждения данного объекта;
— копия свидетельства (свидетельств) о государственной регистрации права на объект недвижимости, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный);
— выписки из домовой книги на жилое помещение, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный);
— выписка из финансово-лицевого счета на жилое помещение, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный), если жилое помещение расположено в многоквартирном доме;
— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимости, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный);
— копия технического паспорта на объект недвижимости, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный). В случае приобретения жилого помещения, где будет собственником (сособственником) несовершеннолетний (подопечный), в строящемся доме необходимо также представить:
— копию договора долевого участия в строительстве или договора цессии в строительстве, зарегистрированных в Управлении федеральной регистрационной службы;
— справку о готовности строящегося дома и предполагаемом сроке ввода его в эксплуатацию;
— копии документов, подтверждающих факт оплаты в соответствии с условиями договора долевого участия или договора цессии;
— копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, где несовершеннолетний будет проживать до сдачи дома в эксплуатацию

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, осуществляются исключительно с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

К имуществу ребенка относятся объекты недвижимости, имущество, полученное по наследству (жилье, автомобили), ценные бумаги, денежные средства.

Предварительное согласие на отчуждение жилых помещений, в числе собственников которых находятся несовершеннолетние, выдается, как правило, при условии одновременного приобретения на имя ребенка равноценной или большей жилой площади, что является действенной мерой защиты прав детей независимо от их категории (дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, дети из неблагополучных семей, дети, проживающие с родителями).

При решении вопроса о выдаче предварительного разрешения на сделку по отчуждению жилого помещения ребенка органы опеки и попечительства руководствуются следующими нормами закона:

Статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации — опекун или попечитель несовершеннолетнего не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

Опекун, попечитель, их супруги, близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять интересы подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Статья 60 Семейного Кодекса Российской Федерации – при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом, принадлежащем несовершеннолетнему, на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ)

Статья 26 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает дееспособность несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет.
Для такого несовершеннолетнего необходимо наличие паспорта. Заявления на выдачу разрешения он подает самостоятельно, действуя с согласия своих родителей.

Статья 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливает порядок действия законных представителей за своих несовершеннолетних детей, не достигших возраста 14 лет.

Статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации: отчуждение жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, совершается с согласия органа опеки и попечительства.
В частности, разрешение органа опеки и попечительства необходимо, если:
— в продаваемом жилом помещении признано право пользования за несовершеннолетним, помещенным на воспитание в государственное учреждение;
— семья признана неблагополучной, поставлена на учет в органах социальной защиты населения;
— в семье проживают несовершеннолетний либо недееспособные совершеннолетние граждане, над которыми установлена опека.

Статья 2 Федерального закона № 154-1 от 4.07.1991г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации – приватизация жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, осуществляется только с участием несовершеннолетних.

Статья 74 Федерального закона «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 — ипотека жилого помещения или квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека (попечительство), осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством для совершения сделок с имуществом несовершеннолетних.

Примерный перечень документов, необходимый для предоставления в органы опеки и попечительства

1) заявление законного представителя несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет на разрешение отчуждения жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему;
2) заявление несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет и заявление его законного представителя о разрешении законному представителю несовершеннолетнего дать согласие на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения;

Заявления принимаются с обязательным удостоверением личности обратившихся граждан, о чем рекомендуется делать отметку на заявлении.
Текст заявления должен содержать:
— сведения о категории совершаемой сделки (обмен, продажа и т.д.) с указанием имеющейся доли несовершеннолетнего в праве общей собственности и приобретаемой в результате совершенной сделки;
— причины совершения сделки (разъезд, приобретение жилой площади большего размера, переезд на новое место жительства и т.д.);
— обязательства несовершеннолетнего в возрасте с 14 до 18 лет, законного представителя независимо от возраста несовершеннолетнего о представлении копии документа на жилое помещение, приобретенное на имя несовершеннолетнего в результате совершенной сделки;
3) заявление родственников о согласии принять несовершеннолетнего на временное проживание до приобретения жилого помещения в случаях, когда продажа жилья производится в связи с участием в долевом строительстве;
4) письменное согласие собственников на продажу жилого помещения, приобретаемого семьей, в том числе несовершеннолетним;
5) копии паспортов, свидетельств о рождении несовершеннолетних;
6) копии правоустанавливающих документов на жилые помещения, которые отчуждаются и которые приобретаются в результате совершенной сделки;
7) копия технического паспорта на жилое помещение с указанием процента износа; по мере необходимости — акт обследования жилого помещения;
8) акт обследования жилого помещения, приобретаемого за пределами города Челябинска, и заключение органов опеки и попечительства по месту нахождения данного жилого помещения о возможности проживания в нем несовершеннолетнего; наличии условий для получения несовершеннолетним образования, медицинского обслуживания; возможности трудоустройства;
9) копии договоров на долевое участие в строительстве жилья;
10) справка о регистрации по месту жительства несовершеннолетнего;
11) копия лицевого счета в банке на имя несовершеннолетнего для зачисления денежных средств от продажи его доли в праве собственности на жилое помещение, если нет необходимости в приобретении другого жилья;
12) в случае разъезда – копии подтверждающих документов (свидетельства о расторжении брака; копии правоустанавливающих документов на все жилые помещения и т.д.);
13) иные документы, необходимые по усмотрению органа опеки и попечительства для защиты жилищных прав несовершеннолетних.

Предварительное разрешение на отчуждение жилого помещения оформляется обычно в срок от 10 до 15 дней. Однако при сложных или спорных ситуациях этот срок может быть и больше. Разрешение на отчуждение жилого помещения оформляется постановлением главы администрации района, в котором четко изложены условия, при которых это отчуждение возможно.

Если в результате сделки ухудшаются фактические жилищные условия несовершеннолетних, или уменьшается их доля собственности, органы опеки и попечительства вправе принять решение об отказе в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки. Письменный отказ органов опеки и попечительства граждане вправе оспорить в судебном порядке.

После совершения сделки законные представители в установленный срок обязаны представить в Управление социальной защиты населения копии правоустанавливающих документов на приобретенное жилое помещение с целью подтверждения соблюдения прав и интересов несовершеннолетних.

Ответственный орган Управление опеки и попечительства
Получатели услуги Физические лица
Необходимые документы

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock detector