Сергей Шешков, управляющий партнер ГК ЦНЭ «Инвест Проект»
Понятие коммерческой недвижимости включает в себя такие объекты нежилой недвижимости, которые используются для извлечения прибыли. Вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов. Это офисная недвижимость (где размещаются представительства компании), торговая (где осуществляется продажа различных товаров или услуг покупателям) и производственно-складская (где производятся и, соответственно, хранятся различные виды товаров). Оценка любого объекта недвижимости помогает, в первую очередь, сократить неоправданные затраты и время на анализ рынка. Поэтому взаимодействие между владельцем бизнеса и оценщиком должно проходить под девизом: «они оценивают, мы растем». Оценка коммерческой недвижимости – это процедура, связанная с определением рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходима для получения кредита под залог в банке, взноса в уставный капитал предприятия, подготовке к сделке купли-продажи и при сдаче объекта в аренду. Как показывает практика, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, хотят определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование.
О процессе оценки коммерческой недвижимости. Независимая оценка коммерческой недвижимости, как правило, включает в себя несколько этапов. Сроки выполнения и качество оценочных работ зависят даже не столько от масштабов объекта, сколько от уровня профессионализма той или иной оценочной компании. Чтобы не ошибиться с выбором исполнителя и понять процедуру оценки, стоит ознакомиться со всеми этапами данного процесса и возникающими нюансами. Итак, первый этап – это переговоры участников сделки и заключение договора об оценке. Заключению договора, как правило, предшествуют переговоры с целью определения условий заказа и возможности его принятия (не исключен и отказ со стороны оценщика). Переговоры важны как для исполнителя, так и для заказчика, потому что на данном этапе совместно обсуждаются проблемные места и задачи проекта, который представляет взаимный интерес, и принимается совместное решение. При заключении договора должны соблюдаться определенные условия, основополагающие принципы. Относительно договора об оценке, в ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Предоставление заказчиком документов необходимых для оценки – это второй этап процесса оказания оценочных услуг. Эти документы обычно направляются в офис оценщика после заключения договора. Перечень документов, который следует предоставить для такой процедуры как оценка коммерческой недвижимости (здания), следующий:
1. Правоустанавливающие документы на здание (помещение) — свидетельство о государственной регистрации права.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок — свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
3. Документы БТИ:
- технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
- экспликация (форма БТИ №22);
- поэтажный план;
4. Бухгалтерская информация:
- справка о величине балансовой стоимости объекта оценки;
- справка о величине остаточной стоимости объекта оценки;
- информация об эксплуатационных расходах — расходы на страхование объекта оценки;
- коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
- фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
- расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются).
Многие, ознакомившись со списком документов, впадают в панику, но переживать не стоит. На практике выше представленный перечень может быть сокращен. Точный список документов будет определен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком.
Третий этап – это выезд оценщика для осмотра объекта. В назначенное время специалист-оценщик встречается с заказчиком, осуществляет осмотр и фотографирование объекта, составляет акт осмотра. Бывают такие ситуации, когда осмотр оказывается невозможным, например, в случае проведения процесса судопроизводства, когда собственник отказывает оценщику в доступе на осматриваемую территорию. И, наконец, заключительный этап – это составление отчета об оценке. Перед тем, как готовый отчет попадает в руки заказчика, его проверяет руководитель отдела оценки или сотрудник, уполномоченный проверять отчет, в некоторых компаниях отчеты и вовсе не проверяются. И если первый вариант отчета составлен на ненадлежащем уровне, то он возвращается на доработку. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки и иные сведения. Все перечисленные этапы касаются оценки любого объекта, изменения будут только в перечне предоставляемых заказчиком документов.
О факторах, влияющих на оценку коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости, сложный трудоемкий процесс, зависящий от множества моментов, одним из которых является место расположения объекта. От удобства расположения объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития бизнеса, а значит, и стоимость объекта. Каждый руководитель стремится подобрать для своей организации наиболее удачное место. Если говорить об офисных помещениях, то ни для кого не секрет, что чем ближе к центру города, чем более развитая инфраструктура, тем выше стоимость объекта. Однако последние тенденции рынка недвижимости доказывают обратное. Показатель «ближе к центру — дороже» теряет свою важность из-за новых офисных комплексов международного класса, построенных за чертой центра города. Теперь становится важным лишь доступность со стороны транспортной инфраструктуры. Доказательством высокой инвестиционной привлекательности такого объекта коммерческой недвижимости, как, например, складская недвижимость Подмосковья, стал экспертный рейтинг самых дорогих направлений области по ее аренде. Главными факторами стоимости стали транспортная доступность и близость к МКАД. Лидирует по стоимости Новорижское направление, здесь ставка аренды достигает $150 за кв. м . в год. Высокая стоимость аренды на данном направлении во многом обусловлена соседством с Ленинградским шоссе, ведущим к аэропорту Шереметьево. На направлении Киевское шоссе — Минское шоссе ставка аренды составляет $140 за кв. м. в год, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково. На Ленинградском шоссе — Дмитровском шоссе ставки аренды достигают $135 за кв. м. в год, в первую очередь, в связи с доступностью к аэропорту Шереметьево. При оценке подобных объектов параметр доступности транспортных линий учитывается в первую очередь, но существуют и другие факторы, влияющие на оценку коммерческой недвижимости. На стоимость оцениваемого объекта коммерческой недвижимости влияет функциональное назначение объекта. Традиционно наиболее популярная, а значит, и дорогая недвижимость — это торговая. Самые успешные торговые комплексы заполнены практически на 100%.
В 2011 году стоимость аренды торговых помещений, к примеру, на Тверской улице выросла более чем вдвое, до $8,5 тыс. за кв.м , что позволило российской столице вернуться в десятку городов с самыми дорогими площадями в мире. Стоить отметить, что намного сложнее проводить оценку коммерческой недвижимости в случае, если она не приносит доход напрямую, но используется для изготовления услуг или товаров. В этой ситуации при оценке объектов коммерческой недвижимости оценщики затрудняются определить, какие именно производственные средства принесли предприятию прибыль. Одним из важных параметров при оценке объекта коммерческой недвижимости является и его общая площадь. Как известно, чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость одного квадратного метра. Качество внутренней отделки объекта оценки также является значимым фактором при определении его стоимости. Чем лучше качество отделки объекта, тем выше стоимость одного квадратного метра. При этом чем более выгодное местоположение объекта, тем более оправдано высокое качество его отделки. На конечную стоимость объекта коммерческой недвижимости влияет совокупность множества факторов, а не один отдельно взятый параметр. Насколько грамотно и адекватно будет проведена оценка объекта, зависит исключительно от компетентности, опыта и профессионализма оценщика.
Таким образом, оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости следует поручать профессионалам, которые зарекомендовали себя, как высококлассные исполнители. Для этого стоит, как минимум, ознакомиться со списком рекомендательных писем компании оценщика (запросить напрямую или просмотреть на корпоративном сайте). Масштаб организаций, которым оказывал услуги оценщик, а также их положительные отзывы — это немаловажный показатель уровня предоставляемых услуг. Поэтому отнеситесь серьезно к выбору компании, которая поможет сделать ваш бизнес успешным.
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)
Оценить нежилое помещение онлайн бесплатно за минимальное время. Определите рыночную стоимость нежилого помещения для возможной продажи или покупки. Выгодно ли нежилое помещение покупать-продавать сейчас? Вам поможет наша бесплатная оценка нежилого помещения.
Коммерческая недвижимость и ее использование
Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:
- Объекты, используемые для личных или общественных целей.
- Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).
Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли.
Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна — использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.
Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:
- использование для размещения офисов;
- использование для производства;
- использование в качестве склада;
- использование в качестве торгово-развлекательного центра.
Порядок определения стоимости
Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание.
Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным.
Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели:
1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет.
2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов.
3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта).
4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы).
5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость.
6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.
7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии.
8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии.
Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.
Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости.
Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн.
Услуги по оценке коммерческой недвижимости
Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны.
Для получения предложения о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте
"Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости"
Для подробных консультаций по всем вопросам звоните (495) 726-86-74.