Вновь образованный земельный участок это

После выдела земельного участка необходимо провести его регистрацию. При этом участок, из которого выделен новый земельный участок, т.е. измененный участок, также подлежит регистрации, поскольку изменяются его границы и площадь. Измененный земельный участок не является образуемым и сохраняется с тем же кадастровым номером, но в измененных границах.

Согласно закону о регистрации отсутствие государственной регистрации права на измененный земельный участок не является препятствием для государственной регистрации прав на образуемые из него участки. Однако сделки по отчуждению вновь образованного земельного участка, совершенные при отсутствии государственной регистрации права собственности на этот участок, являются ничтожными.

В связи с изложенным, следует помнить, что производить отчуждение вновь образованного земельного участка до его государственной регистрации права собственности не возможно.

Деятельность и ответственность кадастрового инженера

Кадастровый инженер — специалист, ведущий кадастровую деятельность применительно к земельным участкам и объектам строительства. Чтобы осуществлять работу на территории России, он в обязательном порядке должен:

быть гражданином РФ, не иметь судимости;
иметь среднее или высшее профессиональное образование;
сдать квалификационный экзамен.

Успешно сданный экзамен является основанием для выдачи аттестата кадастрового инженера уполномоченным государственным органом, который бессрочно действует на всей территории РФ. Данные лиц, прошедших аттестацию, незамедлительно вносятся в общедоступный реестр (государственный реестр кадастровых инженеров).

Образование земельных участков производят путём видоизменения старых участков и формирования новых по решению органов власти. Для правильного формирования надела необходимо соблюдение ряда требований.

Для того, чтобы окончательно провести процедуру образования нового участка, нужно его обязательно поставить на учёт в Росреестр недвижимости и присвоить номер.

Основания для образования наделов

Образование земельных участков происходит на законных основаниях с последующей регистрацией новых объектов недвижимости в Росреестре.

Предусмотрены следующие способы образования земельных участков.

Образование земельных участков, которые не эксплуатируются и находятся в ведении муниципальных образований и госорганов.
Искусственное создание земель на водных объектах, которые принадлежат федерации, путём подвозки или намыва грунта. Образование признаётся участком после введения в эксплуатацию.
Раздел – возможность образования нескольких участков из одного. Формирование земельных участков предусматривается посредством обращения в геодезическую организацию, которая производит межевание территорий, создавая границы между новыми землями. Собственником остаётся прежний владелец или несколько новых выгодоприобретателей (допустим, вследствие раздела участка наследниками), при этом старый надел снимается с учёта и прекращает существование.
Выдел возможен по желанию участника долевого владения. Он становится полноценным собственником своей доли, а старый участок меняет свои границы.
Объединение – осуществляется путём заключения договора между собственниками. Оно предполагает прекращение существования нескольких участков как отдельных объектов, пребывающих в собственности. У субъектов, которые владели ранее наделами, в случае, если они не отчуждали свои участки другим субъектам, возникает право совместной собственности на землю. Объединить несколько своих наделов может и собственник единолично, обратившись с документами к регистратору.
Перераспределение участков между субъектами, у которых земля находится во владении. Происходит образование земельных участков с новыми границами по решению органов власти. Для этого запускается целый механизм, позволяющий выявить фактических или зарегистрированных в Росреестре собственников, наличие ограничений и обременений на земли. Субъекты, которых коснулись преобразования, должны дать своё согласие и пройти процедуру оформления прав на новый надел.

Новые участки возникают из уже используемых земель при прекращении существования старых наделов. Также наделы создаются на ещё не эксплуатируемых территориях, которые находятся на балансе госорганов или муниципалитетов.

габариты участка не должны выходить за пределы градостроительных регламентов (кроме установленных случаев, допустим, в отношении участков под природными объектами, относящимися к культурному наследию, этот критерий может не соблюдаться);
границы наделов не должны накладываться на объекты муниципальных владений, пересекаться с населёнными пунктами, природоохранными зонами, территориями добычи ископаемых;
недопустимо образование земельного участка, который перекроет проход к зданиям;
новый объект должен использоваться в соответствии со своим целевым назначением;
нужно избегать изломанных границ, вклинивания наделов, участок должен быть удобен для его застройки домами или и другими недвижимыми объектами.

К земельным участкам и их созданию проявляются определённые требования, нарушение которых может быть обжаловано, так как оно мешает эффективному использованию земли по её целевому назначению.

При образовании нового надела постановка на учёт и регистрация прав собственности происходят единовременно.

Для этого требуются следующие документы:

заявление лица, желающего зарегистрировать новообразованный объект;
правоустанавливающая документация, если данных о недвижимости ранее в Реестре недвижимости не было;
согласие иных лиц, если оно необходимо;
документация, выданная в результате проведения межевания участка и согласования его границ;
разрешительные документы на ввод в эксплуатацию;
если участком обладают долевые собственники, необходимо предоставить также проект межевания, согласованный между ними, подтверждающий доли владельцев.

В случае, когда существует несколько субъектов, которые желают изменить границы, перераспределить земли или объединить их, нужно подать в орган регистрации дополнительную документацию, подтверждающую волеизъявление этих собственников.

Раздел и выдел

лицо, которое занимается комплексным освоением территории по договору;
владельцы на праве общей собственности, которые определились со своими долями;
граждане, входящие в некоммерческую организацию (к примеру, такую, как общество садоводов);
разделять свои земли могут муниципалитеты и госорганы.

Выдел для образования земельного участка могут производить только долевые владельцы, за исключением тех, у кого есть помещение в многоквартирном доме.

Раздел или выдел невозможен, когда участок или постройки на нём являются неделимыми, так как это приводит к потере целостности объекта или невозможности использовать его по целевому назначению.

При выделе или разделе земли, которая находилась в совладении, каждый имеет право прекратить совместное владение и потребовать свою долю.

Порядок образования земельных участков обязывает владельцев недвижимости, что пребывает в совместной собственности, сначала определиться с долями, которые полагаются каждому из них или желающему прекратить совместное владение. Разделение надела или выдел происходит вследствие соглашения или решения суда.

Формирование земли, которая принадлежит муниципальным образованиям и госорганам, осуществляется в пределах старых границ. Субъект, который пользуется такими землями на законных основаниях (допустим, арендует их), подаёт заявление с целью утвердить расположение надела на кадастровом плане. Кроме этого заявитель подаёт саму схему и копии документов на надел, если он ещё не был зарегистрирован в ЕГРН. У органа власти есть месяц, чтобы отказать землепользователю или утвердить схему.

Законодатель предоставляет возможность заявителям самим составлять межевой план, который касается даже многоконтурных участков. Это земли, которые находятся в одном населённом пункте и состоят из нескольких наделов. Они могут быть разделены между собой, иметь вкрапления и их границы могут не иметь точек соприкосновения (допустим, частный дом и участок разделены дорогой).

При формировании такого надела присваивается всем частям единый номер для постановки на кадастровый учёт. Сделки проводятся с таким наделом как с единым целым.

Объединение наделов

Формирование земли путём объединения возможно одним и несколькими собственниками. Прежние участки прекращают своё существование и оформляются на одного или нескольких собственников, которые владеют образованным наделом на праве общего владения.

Образование земельных участков через объединение является популярной процедурой по таким причинам:

получение налоговых льгот невозможно для нескольких участков сразу;
нельзя построить большой дом сразу на двух наделах, так как последуют проблемы с его регистрацией;
вырастает цена на большой участок при его продаже;
для одного собственника не нужно формировать отдельные пакеты документов на недвижимость;
уменьшение земельного налога.

Требования к объединяемым участкам:

все участки должны иметь одинаковый правовой статус (допустим, нельзя объединить земли в бессрочном владении и в наследуемом), кроме случая, когда их объединяет одно лицо;
наделы должны быть смежными;
границы объединяемых земель должны быть точно определены, в этом случае кадастровому инженеру не понадобится выезжать на объект, он может составить план межевания по имеющимся схемам;
наделы должны принадлежать к одной категории (допустим, выдаваться под поселение);
участки могут находиться в пределах одной административной единицы;
новые участки должны соответствовать всем требованиям к формированию новых земельных наделов (не допуская вклинивая, нарушений размеров и т.д.)

Порядок формирования земельных участков предполагает предоставление заявлений всех их владельцев о намерении создать один надел.

Перераспределение

Между органами госвласти и самоуправления возможно перераспределение земли в определённых случаях.

Все перераспределяемые земли не пребывают в частном пользовании или собственности, не находятся в ведении органов власти, интересы третьих лиц на них не распространены (кроме сервитута). Органы, между которыми распределяются земли, заключают соглашение, исключением является ситуация, когда участок находится в ведении одного органа – он может тогда единолично принять решение.
Часть земель, подпадающих под распределение, принадлежит государству или муниципалитету, а остальные земли не принадлежат никому и не обременены.
Перераспределяет земли один орган, в ведении которого находятся все эти земли.

Основаниями являются соглашения между субъектами, единоличное решение, проект межевания. Все границы территорий должны быть уточнены и утверждены.

Основаниями служат договоры между владельцами перераспределяемых участков, также на эти участки нужны документы из Ростреестра. Кроме того, органы власти предоставляют счёт, на основании которого проводится доплата за то, что участок увеличился.

Для перераспределения готовится проект межевания земель или схема, отображающая расположение надела.

Муниципалитет и госорганы могут также передать в собственность надел бесплатно. Перечень случаев бесплатной передачи земли исчерпывающий. Получить участок без оплаты, к примеру, могут многодетные граждане, религиозные и благотворительные организации.

Переход права собственности урегулирован законодательством. Перераспределение земель допускается только при соблюдении всех условий и на законных основаниях, подтверждённых необходимыми документами.

Иные случаи формирования участков

Часть участка считается по законодательству отдельным земельным объектом.

Право на часть участка появляется в следующих случаях:

при приобретении во владение дома или иной постройки, которые размещены на чужой земле, новый собственник получает права на ту ЧЗУ, где стоит здание;
при сдаче в аренду части надела;
если сервитут имеет отношение не ко всему участку;
когда на часть состояния, в том числе недвижимого, наложено обременение (в Росреестре должны быть такие сведения об участке).

Во всех вышеописанных ситуациях образование части земельного участка нужно зарегистрировать путём внесения информации о ней в Росреестр. Для этого нужно произвести межевание территории, составить с помощью специалистов план границ и поставить часть надела на кадастровый учёт.

Владельцы квартир выступают совладельцами земли, на которой возведён такой дом и постройки рядом с ним.

Относительно земельных участков под многоквартирными строениями, что сформировались до весны 2005 г., или тех, что уже зарегистрированы в Росреестре, то они принадлежат владельцам квартир.

Формирование земельного участка под многоквартирным домом, если он не занесён в Росреестр недвижимости, требует активных действий со стороны владельцев квартир.

Оформление происходит таким образом:

проводится общее собрание владельцев квартир;
принимается решение о необходимости сформировать участок и выбирается уполномоченный представитель собрания перед различными инстанциями;
составляется заявление об оформлении участка;
выбранное лицо направляется к регистратору с заявлением, паспортом и документацией, чтобы подтвердить и своё право владения квартирой;
кадастровый инженер готовит проект межевания;
проводится постановка на учёт.

Пока участок не сформировали, собственники квартир могут использовать надел в объёме, необходимом для нормальной эксплуатации жилого дома.

Как образовывают участки органы власти?

Земли, собственником которых являются органы власти, формируются в связи с принятием одного из документов-оснований:

создание проектной документации по земельным участкам относительно их межевания;
формирование документов для лесных участков;
утверждённая схема положения наделов на кадастровых планах.

Проект межевания обязателен для таких земель:

для участка, образуемого из надела, предоставленного субъекту на основании договора об освоении и развитии земли;
для участка, выделенного некоммерческому образованию с целью ведения на нём хозяйства;
для территорий, предоставляемых с целью комплексного освоения;
в пределах поселения, на котором стоят многоквартирные дома;
для земель, где находятся или планируются линейные объекты.

Бесплатная горячая линия

+7 499 553-09-05 Москва

+7 812 448-61-02 Санкт-Петербург

+7 (800) 550-38-47 Россия

Земельные отношения

Москва

+7 499 553-09-05

Санкт-Петербург

+7 812 448-61-02

Россия

+7 (800) 550-38-47

Содержание статьи:

Из чего образуются земельные участки?

Земельные площади могут быть образованы различными способами. Каждый из вариантов имеет свои особенности. Согласно земельному кодексу выделяются следующие способы образования земельного участка:

разделение земель;
объединение находящихся рядом территорий и площадей;
перераспределение земель;
выделение доли из земельной площади, являющейся федеральной или муниципальной собственностью.

Все вопросы, касающиеся данных действий, рассматриваются в ст. 11.2 Земельного кодекса РФ. Новые земли могут создаваться также из искусственных участков. Изначальные земельные участки прекращают свое существование с момента регистрации прав на вновь созданные земли. Рассматриваемая процедура имеет ряд особенностей:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

новый участок должен использоваться по тому же целевому назначению, что и первоначальный;
образование нового участка может произойти только в том случае, когда все владельцы изначальной площади дадут на это письменное разрешение;
муниципальные и государственные участки могут быть использованы только с разрешения арендаторов, залогодержателей и других владельцев.

Иногда образование новых владений сопряжено с изъятием площадей для нужд муниципалитета или с решением суда. Процедура происходит только в пределах той территории, которая значится на кадастровом плане.

Прекращение существования старого земельного участка

Порядок образования земельного участка определен законодательным образом. После того как выполняется преобразование участков в новые, старая площадь перестает существовать. Более того, во время оформления кадастрового паспорта на новые площади, собственник одновременно должен подать заявку на снятие с учета старого владения.

Такое положение касается не всех территорий. Исключениями являются:

участки, которые являются частью территории некоммерческих организаций;
земли муниципального и федерального пользования, переданные под застройку в долгосрочное владение, аренду.

Данные территории остаются, но уже в границах, которые претерпели изменения.

Целевое назначение и разрешенное использование нового земельного участка

Законодательство определяет группы земель, которые могут быть отнесены к определенной категории, в зависимости от цели их использования, что отражено в ст. 8 ЗК РФ. Данные правила распространяются не только на участки, находящиеся в собственности, но и на арендованные площади, территории землевладельцев, застройщиков.

На основании данных групп определяется и целевое использование площадей, под которым следует понимать особую направленность эксплуатации земельных наделов. Данная информация указывается сразу в нескольких документах: федеральных актах, ГКН (государственном кадастре недвижимости), в договорных актах, в правоустанавливающей документации. Законом предусматривается перевод одной категории земли в другую. В случае нарушения данного принципа на владельца земельного владения может быть наложен штраф.

Согласие на образование земельного владения

Для того чтобы образовать новый земельный надел, может потребоваться согласие со стороны всех владельцев первоначального участка.

Согласие дается в простой письменной форме. Выдают такое разрешение арендаторы, землепользователи, залогодержатели. Если земельное владение принадлежит учреждениям государственного или муниципального типа, то их согласие на проведение одного из способов появления новой площади не является необходимым документом.

Также образование земельного участка может произойти по решению суда без разрешения остальных владельцев и муниципальных органов.

Нюансы при образовании земельных участков

Образование земельных площадей из участков, состоящих в собственности сразу нескольких владельцев, может произойти несколькими способами: разделением, перераспределением или путем выделения.

Разделение земельного владения является наиболее частой процедурой и представляет собой определение новых участков в рамках начального владения. Обязательным требованием является то, что размер получившихся участков должен соответствовать нормам. Перед выполнением процедуры собственники заключают специальное соглашение о выполнении раздела. Право на новые наделы появляется у всех собственников начального владения.

Еще один способ образования участков – это объединение земельных наделов. В итоге получается один общий участок, а все остальные перестают существовать. Для исполнения данной процедуры от всех владельцев земли также требуется письменное согласие.

Выделение земельного участка представляет собой определение доли в общей собственности. В результате получается несколько участков, а первоначальная площадь сохраняется с другими границами. Гражданин, получивший долю, имеет право полностью ею распоряжаться. Для выделения части потребуется согласие всех остальных владельцев, с соблюдением их преимущественного права на отчуждение.

Перераспределение происходит в отношении смежных участков, и согласия других владельцев на это не требуется. Если речь идет о владениях в пределах уже застроенной территории, то здесь используется такой способ образования, как раздел, в том случае, когда данная процедура одобрена муниципальным органом и соответствует общей кадастровой схеме. После того как раздел произведен, застройщик или арендатор теряет права на землю.

Все споры, возникающие в связи с образованием новых земельных участков, сначала решаются в Росреестре. Если конкретных результатов это не дало, стороны могут подать исковое заявление в суд.

Особенности образования земельного владения из земель государственной и муниципальной собственности

Земли, являющиеся государственной собственностью, могут участвовать в создании новой площади. Важно отметить, что образование земельного участка из земель муниципальной собственности происходит впервые, а не путем соединения или разъединения других площадей.

Процедура выполняется на основании постановления муниципального или исполнительного органа власти. Исключительно на основе проекта межевания производится образование участков:

Из земель, принадлежащих некоммерческим организациям и тех наделов, которые состоят в продолжительном использовании у граждан по распоряжению администрации либо принадлежащих по праву пожизненного наследуемого владения.
Из земель, которые входят в состав площадей по освоению жилищного строительства.
Из земельных площадей, расположенных в пределах застроенной территории, на основании градостроительного плана и решения о развитии данной территории.

Данные действия выполняются согласно ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, а также некоторых разделов градостроительного кодекса. В качестве документов для образования новых участков используются также правоустанавливающие и другие обязательные бумаги, необходимые для выполнения кадастровых работ и постановки земель на учет.

Пример по образованию земельного владения

Татьяна М. приобрела земельный участок и решила разделить его на две части, чтобы на одном из них построить дачу и в дальнейшем продать, а другую часть использовать в личных целях для устройства сада. Обратившись в геодезическую фирму для проведения межевания, женщина оформила заявку на процедуру и оформление дальнейшей документации.

После того как все было выполнено, женщина получила бумаги о разделе и приступила к строительству дачи. Татьяна начала оформлять документы на продажу и выяснила, что наряду с двумя новыми владениями в реестре остался числиться и старый участок.

Женщина обратилась в службу Росреестра и подала заявку, где было написано, что первоначальный участок прекращает свое существование в результате образования нового.

Заключение

Можно делать несколько выводов:

Образование новых площадей регламентируется земельным кодексом и выполняется несколькими способами.
После того как появились новые площади, старые прекращают свое существование, за несколькими исключениями.
Новый участок эксплуатируется лишь только по тому целевому назначению, которое было у первоначального владения. Законом определен порядок перевода одной категории участков по способу использования в другую.
Если у первоначального участка имеется несколько собственников, то потребуется их письменное согласие на проведение процедуры. Когда участком распоряжаются арендаторы, землепользователи, то согласие дают они. При нахождении земли в госсобственности, такого распоряжения не требуется.
В зависимости от того, является земля частной собственностью нескольких лиц или муниципальным владением, существует ряд нюансов при образовании новых площадей.
Образование земель из муниципальных участков происходит впервые и на основании специального постановления администрации. Также процедура выполняется в соответствии с земельным и градостроительным кодексом.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по образованию земельного владения

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Артур Павлович, я имею собственный земельный участок и хотел бы выделить равные доли своим совершеннолетним детям. Кроме меня, участком владеет еще и моя супруга. Подскажите, имею ли я права это сделать, куда мне обращаться и с чего начать?

Ответ: Добрый день. Выделение доли является одним из вариантов образования нового земельного владения, согласно ст. 11.2 ЗК РФ. Вы, как человек распоряжающийся собственностью, имеете право на выполнение процедуры.

На начальных стадиях следует получить письменное согласие вашей супруги на проведение данного действия. Далее, необходимо подготовить обязательный пакет документов и обратиться в межевую компанию для определения границ будущих участков и составления межевого плана. Финальным этапом является регистрация прав собственности на доли в Росреестре.