В современном мире при продаже квартиры люди часто прибегают к помощи агентств недвижимости или частных риэлторов.
Но нередки случаи, когда совершение сделки купли-продажи затягивается на длительный срок, и продавец приходит к выводу о необходимости отказаться от услуг посредников. Ниже речь пойдет о том, как это сделать правильно и с минимальными потерями.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !
С чего начать?
Начать следует с того, что еще при заключении договора внимательно изучить все его пункты. Дело в том, что в законе нет понятия «договор с риэлтором», в связи с чем какой-либо типовой образец такого договора на рынке отсутствует.
Каждый риэлтор или компания обычно имеют разработанный самостоятельно договор, который и предлагается заключить клиенту. В большинстве случаев основой является договор на оказание услуг или эксклюзивный договор.
Сам договор предполагает оказание услуг. Согласно ему, риэлтору предписывается совершение действий, направленных на продажу недвижимости, поиск покупателя. При этом договор может быть срочным или бессрочным. Юристы советуют прописывать срок, не превышающий 3 месяца. Далее его всегда можно продлить. Бессрочный же договор может привести к тому, что сделка затянется на длительный срок.
Правовое регулирование
Договорные отношения продавца и покупателя регулируются Гражданским Кодексом РФ. Так, в силу ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг
- Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
- Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
В ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей» содержится аналогичная норма. Обе перечисленные статьи дают клиенту право расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке. Однако, как видно из указанных норм, клиент обязан возместить риэлтору все понесенные им расходы, связанные с поиском квартиры заказчику. Больше никакие обязательства при расторжении договора законом на заказчика не возлагаются, соответственно, они и не могут быть установлены договором.
Отсюда следует и то, что угрозы штрафами и неустойками в любом случае окажутся тщетными, так как в данном случае не предусмотрены законодательством.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Как уведомить агента о расторжении?
Для того чтобы на любом этапе расторгнуть договор с риэлтором, от клиента потребуется направить в его адрес уведомление с указанием даты.
Уведомление можно вручить под роспись сотруднику риэлторской фирмы или самому риэлтору. Или же – отправить уведомление почтой на юридический адрес компании, сохранив у себя копию и квитанцию с почты.
В заявлении нужно описать те обстоятельства, при которых заключался договор, а также – в случае, если имели место, – перечислить недостатки в работе риэлтора. Вместе с тем, в уведомлении указывается та дата, с которой договор прекращает свое действие в одностороннем порядке.
Как сделать без оплаты?
Как следует из рассмотренных выше норм закона, избежать оплаты по договору в случае его досрочного расторжения совсем – получится лишь в том случае, если риэлтор не понес никаких затрат в рамках его исполнения. Напомним, что согласно закону, заказчик оплачивает лишь фактические затраты. Рассмотрим типичные ситуации, которые могут произойти во взаимоотношениях с компанией-посредником.
Понесены затраты на рекламу
Одной из самых распространённых ситуаций является утверждение риэлтора о том, что он уже начал вкладываться в совершенные им действия. В качестве такового действия называется размещение рекламных объявлений. Однако здесь клиенту важно помнить, что любые действия, требующие материальных затрат, в обязательном порядке должны подтверждаться документально.
Иначе говоря, если риэлтор утверждает, что потратил некую сумму на размещение объявлений, он обязан предоставить заказчику соответствующие платежные документы: чеки, квитанции и так далее.
Жилье продал сам покупатель, а агент требует комиссию
Бывают такие случаи, когда после заключения договора с риэлтором, он не выполняет своих обязательств, однако, чтобы притупить бдительность клиента, создает видимость бурной работы. Шлет SMS, звонит, сообщает недостоверные данные о якобы потенциальных покупателях, который якобы уже посмотрели квартиру и взяли время на раздумье.
Однако в дальнейшем никаких конкретных действий не происходит, а покупателя своей квартиры находит сам продавец. В этом случае логично, что он желает расторгнуть договор с риэлтором, который не справился со взятыми на себя обязательствами. Но тут риэлтор становится в позу и требует денег в качестве компенсации за потраченное время.
Здесь снова важно помнить о диспозиции статьи 782 ГК РФ. Если продавец сам нашел покупателя, то риэлтор свои обязательства не исполнил. Соответственно, никаких доказательств об обратом у него быть не может. И здесь продавцу следует руководствоваться лишь нормой закона и, в случае, если риэлтор способен подтвердить действия по размещению рекламы, возместить ему только фактические расходы. Если подтверждений нет, продавец ни за что риэлтору платить не обязан.
Заказчик произвел оплату по соглашению, а потом решил разорвать отношения
Согласно вышеперечисленным нормам закона, в случае, если клиент заплатил риэлтору аванс или произвел предоплату, а риэлтор не выполнил своих обязательств до расторжения договора, клиент вправе требовать полного возврата своих денег.
Подводя итог, отметим, что у продавца недвижимости в случае, если он имеет дело с риэлтором, есть полное право досрочно расторгнуть договор. Кроме того, есть все основания для того, чтобы не поддаваться на угрозы и запугивания со стороны недобросовестного риэлтора. И если случилась ситуация, когда требуется расторгнуть договор, важно лишь помнить о своих правах и действовать в соответствии с законом.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Поручив поиск подходящей квартиры или продажу дома риэлторской компании вы освободите себя от многих хлопот, конечно в том случае, если выберете надежное агентство по недвижимости
В настоящее время большинство сделок с недвижимостью проводится с участием риэлторов , профессионалов на рынке жилья .
Заниматься самим поисками продавцов или покупателей зачастую не хватает времени и необходимых знаний , а сроки для решения жилищных вопросов всегда чем — то ограничены .
Обращение к услугам агентства недвижимости для свершения актов купли — продажи жилья , к сожалению , связано с рисками нежелательного развития непредвиденных ситуаций .
Чтобы максимально обезопасить будущую сделку , нужно тщательно изучить предложенный договор и определить зоны ответственности сторон .
Выбор агентства недвижимости
Выбирая агентство по недвижимости отдайте предпочтение тому, которое обещает выполнить процедуру со всеми полагающимися формальностями, предусмотренными для данного вида сделок
Лучше остановиться на агентстве , уже зарекомендовавшем себя на рынке недвижимости , вступившем в профессиональную ассоциацию или риэлторское сообщество .
Нужно избегать сомнительных компаний , предлагающих « без формальностей » перейти к сделке .
В данном случае формальная сторона не лишняя , а одна из важнейших в отношениях заказчика и исполнителя .
В противном случае придется сразу после подписания соглашения искать пути , каким образом можно провести расторжение договора , избежать финансовых потерь и угроз выплат дополнительных неустоек или штрафов .
Как происходит заключение договора
При заключении договора с риэлторской компанией будьте внимательны. оговорите в документе все юридические и финансовые моменты вашего сотрудничества
Договор определяет обязательства сторон в проведении сделки купли продажи жилого объекта .
Каждое агентство самостоятельно выбирает форму документа и вольно вести обсуждение с заказчиком:
- договоров о комиссионных ,
- агентских договоров ,
- договоров поручений ,
- договоров о возмездно оказываемых услугах .
Согласно Гражданскому Кодексу РФ регламентированы различные взаимоотношения участников сделки в зависимости от конкретной задачи и путей ее решения .
Любой договор должен содержать следующие разделы :
- предисловия ( вводной части с указанием участников договорных отношений );
- сам предмет договора ;
- обязательства каждой стороны ;
- сроки выполнения указанных обязательств ;
- стоимость и порядок расчетов ;
- условий , при которых возможно расторжение ;
- какую ответственность несут обе стороны .
Каждая структурная часть документа определяет последовательные этапы взаимоотношений риэлторской компании и заказчика услуг .
На что следует обратить внимание
При заключении договора учтите, что юридическую силу он будет иметь в том случае, если будет подписан руководителем агентства или его заместителем
В Преамбуле отражены участники договора .
Кроме заказчика , или получателя услуг , есть вторая сторона , исполнитель , представленная агентством как юридическим лицом .
Подписывать документ может только руководитель или заместитель , наделенный полномочиями на основании предоставленной доверенности или устава организации .
Подпись рядового сотрудника на договоре не будет иметь юридической значимости .
Устав , доверенность или другой источник , упомянутый в договоре , должны быть в свободном доступе и не являться коммерческой тайной .
В Предмете договора четко и однозначно прописываются обязательства сторон : в чем заключается услуга риэлторов и готовность проведения оплаты после ее принятия .
Обязательства должны быть максимально точно и детально прописаны . Объект недвижимости отражается с параметрами и однозначными характеристиками . Юридические споры и последствия будут связаны с тем , как определены договорные требования .
В обязательствах следует учесть необходимость проверки чистоты сделки , т . е . отсутствия обременений по объекту , сбор нужных документов , процедуру регистрации и прочее .
Сроки выполнения обязательств нельзя путать с действием договора . Рекомендуется прописывать каждый этап : сроки поиска , оформления , регистрации , — отдельно и с указанием времени исполнения . Тогда факты невыполнения обязательств будут очевидны .
Стоимость риэлторских услуг – понятие широкое , поэтому нужно указывать конкретный перечень за обозначенное вознаграждение .
Взимание денежных сумм сверх договорной цены может отражаться с указанием возможных дополнительных расходов : привлечение нотариуса , рекламных объявлений , оплаты справок .
Обратите внимание, что аванс и задаток, о которых идет речь в договоре — понятия разные, они определяют ход расчетов в процессе дальнейшего оформления сделки
В порядке расчета обычно предусматривается оплата определенных сумм в виде аванса или задатка . Важно их не путать , так как последствия расчетов различаются .
При внесении задатка , в случае отказа от сотрудничества заказчика , агентство удерживает эту сумму . При прекращении отношений по вине агентства недвижимости , риэлторы обязаны возвратить сумму задатка в двойном размере .
Авансовый платеж должен быть возвращен по любой причине расторжения договора .
В Условиях и Порядке расторжения договора важно предусмотреть обоюдные обязательства сторон , чтобы исключить возможные споры .
Данный пункт поясняет , можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке , указываются правила уведомления , последствия для каждой стороны .
Ответственность сторон , как правило , прописывается с указанием штрафов для заказчиков за нарушения обязательств . Риэлторы стараются свою ответственность уменьшить .
Д анный пункт следует проверять на равноправность сторон и добиваться корректировки , если баланс нарушен .
О порядке , правилах и нюансах
Каждую услугу, которую вы хотите получить от агентства следует зафиксировать в документе
В случае подписанного договора за уровень обслуживания клиента агентство несет ответственность , в том числе материальную .
Это укрепляет серьезность персонала и мотивирует специалистов качественно выполнять обязательства на каждом этапе работы .
Каждая оказанная услуга в рамках договора должна быть зафиксирована документально во избежание недоразумений .
Это могут быть акты осмотров , передачи документов , расписки , описи .
Следует учесть , что первичная цена объекта всегда выше средней на рынке недвижимости . Шаги по снижению , их необходимость и обоснование можно включить в текст договора в виде примерного графика с пороговыми значениями .
Гражданский кодекс РФ не исключает дополнение в типовой договор любых пунктов на усмотрение сторон .
Особенности эксклюзивного договора
Эксклюзивный договор налагает большую ответственность на как на исполнителя заказа, так и на клиента
Агентства заинтересованы заключить с клиентом возмездный эксклюзивный договор на преимущественное право работы в качестве исполнителей с определенным объектом недвижимости .
Это соглашение лишает заказчика прав обращаться в другие риэлторские фирмы для совершения сделки с недвижимостью .
Основные обязательства эксклюзивного договора :
- от агентства – использование максимальных ресурсов и обслуживания , консультирование по всем маркетинговым , налоговым вопросам , юридическая « чистота » сделки ;
- от клиента – делегирование прав собственника агентству , предоставление возможности работать вне конкуренции .
Рамки эксклюзивного договора защищают клиента от происков мошенников , способствуют полному анализу ситуации и успешному завершению сделки в интересах клиента .
Односторонний порядок расторжения договора . Как избежать неустоек и штрафов
При расторжении договора в одностороннем порядке следует действовать грамотно, это поможет избежать уплаты неустоек и штрафов
Чтобы понимать риски и неизбежные убытки , нужно еще на стадии согласования договора предусмотреть несколько вариантов развития событий , связанных с куплей — продажей недвижимости , по возможности подробно прописать обязательства сторон в случае намерения одностороннего расторжения сделки одним из участников .
Нужно учесть , что ряд требований , ранее заявленных в договоре , может противоречить Гражданскому Кодексу РФ , тогда их применение невозможно .
Угрозы штрафами , неустойками не будут иметь оснований согласно законодательству .
В ситуации оплаченного вознаграждения и последующего одностороннего расторжения договора , можно требовать возврата средств , ссылаясь на нормы закона .
Агентство может удержать только потраченные суммы , мотивируя выполнением обязательств по исполнению договора . Остальную часть денежных средств риэлторы обязаны без проволочек вернуть .
Таким образом , расторгнуть соглашение в одностороннем порядке можно в любое время , только потеряв при этом средства за фактически произведенные расходы , подтвержденные документально .
Это соответствует положениям настоящего законодательства .
Если решение о расторжении договора принято окончательно , нужно предпринять ряд действий , доказывающих намерения .
Для этого потребуется письменное уведомление с обязательным указанием даты .
Дальше два пути :
- либо самостоятельно вручить уведомление специалистам агентства недвижимости с обязательным подтверждением в получении , э то может быть роспись сотрудника на копии уведомления
- либо выслать уведомление заказным письмом на юридический адрес риэлтерской компании , к опию документа обязательно сохранить у себя вместе с почтовой квитанцией
Если спор будет рассматриваться в судебном порядке , потребуются подтверждения факта извещения о расторжении договора .
Звонки по телефону , электронные или факсовые сообщения не принимаются как доказательства , так как сделать их могли любые лица , в том числе , знающие пароли .
Расторгать договор в одностороннем порядке есть смысл в том случае, если финансовая выгода от его расторжения очевидна
Расторжение договора в одностороннем порядке происходит , когда появляется самостоятельное решение с финансовой выгодой .
Но риск получения штрафов может омрачить перспективу удачной сделки .
Например , договор с агентством согласован , подписан , вступил в силу .
Но в случае появления покупателя квартиры на условиях , которые лучше , чем прописанные в договоре , захочется расторгнуть договор в одностороннем порядке .
Грозит оплата больших штрафов и пени согласно неисполнению обязательств , и ли ненадлежащего исполнения обязательств .
Урегулирование спорных вопросов, возникающих между гражданами и риэлторскими компаниями производится согласно положений ФЗ «О защите прав потребителей»
Следует различать два созвучных понятия с разными последствиями .
Каждая оказанная услуга в рамках договора должна быть отражена в оформленном должным образом и подписанном акте выполненных работ ( услуг ).
В случае их отсутствия штрафные санкции не грозят , законодательно они не предусмотрены . При наличии – потраченные денежные суммы не вернуть .
Это опять доказывает необходимость соблюдения определенных позиций и поддержание порядка в ранее достигнутых договоренностях .
Следует помнить , что отношения граждан с риэлторскими фирмами по вопросам посреднических услуг регулируются ФЗ « О защите прав потребителей ».
Соответственно , права лиц в качестве клиентов защищены в большей степени , чем права контагентов , оказывающих услуги .
Потребителю законодательно положены гарантии :
- сохранения прав , не ущемляющих интересов клиента , даже если не выполняются условия договора ( ст . 16 ): обращения в другие фирмы риэлторов , ведение самостоятельного поиска покупателя и др .,
- в ыплата неустойки , прописанной сторонами соглашения в случае нарушения условий эксклюзивного договора , может ухудшить положение потребителя , значит оплачивать ее не обязательно ;
- отказа от услуг компании в любой период с возмещением расходов , фактически понесенных ;
возврата денежных сумм , при невыполнении агентством обязательств в определенный срок , - договор может быть расторгнут , и в течение установленных 10 рабочих дней вознаграждение должно вернуться к Заказчику .
Следует заметить , что за нежелание вернуть потребителю в добровольном порядке средства , выплаченные авансом , исполнителю придется самому выплачивать штрафы , определенные судебным решением .
О том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости можно узнать более подробно при просмотре видео: