Какие документы должны быть у управляющей компании

Управляющие компании не редкость в структуре управления многоквартирными домами.

Они могут выполнять различные функции: от ремонтных работ до предоставления комуслуг. Все их обязанности прописываются в договоре.

Что такое управляющая компания?

В России на смену ЖЭК пришли управляющие компании (УК). И если ранее сферой управления занимались исключительно государственные структуры, то сегодня содержание многоквартирных домов поставлено на коммерческую основу.

Жилищное законодательство предоставляет право выбора способа управления многоквартирным домом собственникам его жилых помещений.

Статья 161 Жилицного кодекса РФ указывает на то, что управлять хозяйством собственники жилья могут самостоятельно, создав товарищество (ТСЖ) или доверить бразды руководства управляющей организации.

УК – коммерческая организация в форме ООО, АО и пр. Выбирать ту или иную компанию жильцы должны совместно, на общем собрании.

Виды УК

Существует три основных вида управляющих компаний:

1. Управляющие организации. Они не осуществляют самостоятельный ремонт, не оказывают коммунальные услуги, а занимаются исключительно управленческим делом, выполняя функцию посредника между жильцами и поставщиками. Для технического или санитарного содержания нанимаются сторонние организации.
2. Гибридные управляющие компании – самостоятельно проводят все мероприятия по эксплуатации дома: ремонт, предоставление услуг по ЖКХ, то есть, те функции, которые ранее выполняли ЖЭКи.
3. Эксплуатационная УК заключает договор подряда на управление имуществом жильцов с ними, другими УК или ТСЖ, не предоставляя коммунальных услуг.

Привлекать УК к работе с многоквартирными домами могут как собственники в добровольном порядке, так и уже существующие ТСЖ или кооперативы через органы управления.

В выборе участвуют все собственники квартир, а решение принимается большинством голосов.

Какие документы должна иметь УК?

Управляющая компания должна иметь такие документы:

• протокол общего собрания, проведенного учредителями юридического лица – решение о создании;
• устав организации;
• если УК организовывается более чем одним лицом, предоставляется учредительный договор.

Жильцам по их требованию предоставляется информация в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг:

• адрес УК, полное название, реквизиты, номер свидетельства о регистрации, данные руководителя должны быть доступны в виде объявлений, вывешиваться на стендах;
• телефоны и местонахождение диспетчерских, аварийных служб;
• тарифы на комуслуги, ссылки на нормативные акты по услугам ЖКХ;
• сроки, способы оплаты услуг;
• нормы качества услуг, предельные сроки перерывов в предоставлении;
• адреса, телефоны и полные наименования госорганов власти, местного самоуправления, осуществляющих контроль деятельности указанной УК.

Все эти пункты должны быть прописаны в договоре, который является подтверждением законности взаимоотношений между жильцом и УК.

Нюансы при заключении договора с УК

В договоре по управлению многоквартирным домом обязательно прописывается информация:

• обязанности и права сторон;
• объект управления – многоквартирный дом или несколько;
• стороны договора: собственник и УК.

В документе должно быть полное описание имущества многквартирного дома: подъезды, лифты, инженерные сети, подвалы, прилегающая территория и прочее. Чем подробней будет прописано имущество, тем большую ответственность будет нести УК.

Стороны договора – это компания и владелец помещения. Последний – не обязательно гражданин, в собственности которого находится квартира.

В договоре указываются также правила предоставления отчета о деятельности УК, использование некоторых свободных помещений: фойе, подвалов.

Кроме того, жильцы могут требовать внесения изменений в текст пунктов договора: условия повышения платы, контроль использования средств, создание резервного фонда и прочее.

Процедура заключения договора с УК

Подписанию документа предшествует направление оферты: одна из сторон (чаще всего это именно УК) направляет предложение второй стороне – ТСЖ (ТСН), кооперативу. В идеале к оферте уже должен быть приложен образец договора.

УК выступает в роли исполнителя, а жильцы – заказчика. Поэтому последние и диктуют условия. И если предоставленный образец договора владельцев квартир не устроил, его следует скорректировать.

По всем пунктам должно быть достигнуто соглашение. Соглашение от правления – решение собрания собственников многоквартирного дома.

Если в пределах срока, указанного в оферте, жильцы дали согласие, договор считается заключенным. Собственники могут и сами выступать инициаторами оферты, направляя ее в понравившуюся УК.

Если решение положительное, правление от имени всех жильцов подписывает договор с управляющей компанией.

Договор должен иметь каждый собственник помещения. А заключается он только при согласии сторон. Для этого используются типовые договоры на обслуживание многоквартирного дома.

Каким образом организуется работа по управлению многоквартирным домом?

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется в таких направлениях:

• обслуживание имущества, ремонт;
• финансовое управление;
• предоставление коммунальных услуг собственникам помещений;
• администрирование.

В зависимости от типа выбранной УК, она выполняет такую работу самостоятельно или с привлечением сторонних организаций, ИП. Все действия УК осуществляются на основании договора управления.

Возможно два варианта организации работы:

1. Собственники жилья делегируют обязанности в полном объеме УК, оставляя за собой право контролировать качество и объем услуг и начислять/получать платежи.
2. Управляющая компания занимается только обслуживанием, ремонтом, содержанием имущества, а коммунальные услуги предоставляет ТСЖ или кооператив.

Порядок отчета УК за работу перед жильцами

Отчет в письменном виде предоставляется жильцам согласно договору или по мере выполнения работ.

Однако отчет в любом случае должен быть предоставлен в первый квартал года, следующего за отчетным.

В отчете должны быть расписаны все траты в течение определенного периода:

• на ремонт;
• коммунальные услуги;
• техобслуживание;
• благоустройство территории;
• санитарное обеспечение;
• обеспечение безопасности.

В отчете могут быть и иные расходы. Все они должны быть подтверждены документами: чеки, квитанции, накладные и прочее.

Прилагается план работ на следующий период, чаще всего, год. Отчет УК презентует на общем собрании жильцов.

Разрешение спорных ситуаций между жильцами и УК

Чаще всего причины спора такие:

• завышенные тарифы на коммунальные услуги;
• некачественное выполнение работ УК;
• отсутствие прозрачности траты средств;
• долг по оплате жильцами.

Последней инстанцией решения споров является суд. До этого можно обратиться в администрацию города, Роспотребнадзор и другие компетентные органы.

Но первым шагом должна быть подача заявления в УК. Там обязаны предоставить письменный ответ.

Заявление лучше составлять в двух экземплярах, один из которых заявитель оставляет себе с отметкой о принятии. Если и после заявления проблема не устранена, можно обращаться в органы управления города или района.

Видео: Как правильно выбрать управляющую компанию?

В программе разбираются вопросы управления многоквартирными домами. Разъясняется, каким образом происходит выбор управляющей компании, на какие моменты собственники должны обращать внимание при выборе организации.

Раскрывается минимальный перечень обязанностей УК, даются советы, как жильцам проконтролировать работу УК и надлежащее исполнение ими договора с собственниками жилья. Каким образом происходит процедура разрешения споров между жильцами и УК?

Управляющей компанией называется юридическое лицо, главным направлением деятельности которого является управление многоквартирными домами, предоставление услуг по ремонту и содержанию их имущества, поддержание санитарных норм, а также бесперебойное снабжение необходимыми ресурсами проживающих людей.

В этой статье разберём подробно за что отвечают управляющие компании ЖКХ (УК), а также какие услуги они оказывают.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Законодательные акты, регламентирующие деятельность УК

1. ПП №1468 от 28.12.2012 года.
2. Приказ Минстроя №882/пр от 22.12.2014 года.
3. ПП №731 от 23.09.2010 года.
4. ФЗ №209 от 21 июля 2014 года.
5. ПП №354 от 6 мая 2011.
6. ПП №124 от 14.02.2012 года.
7. ФЗ №176 от 29 июня 2015 года.
8. ФЗ №185 от 21 июля 2007 года.
9. Приказ Минземстроя №59 от 26.08.1998 года.
10. ПП №290 от 3 апреля 2013 года.
11. ФЗ №261 от 23 ноября 2009 года.
12. Постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года.
13. ПП №416 от 15 мая 2013 года;
14. ПП №491 от 13 августа 2006 года.
15. Закон о защите прав потребителей №2300-1 в редакции от 13 июля 2015 года.
16. ФЗ №69 от 21 декабря 1994 года.
17. Жилищный кодекс РФ.
18. Гражданский кодекс РФ.

Главные обязанности и зона ответственности по содержанию многоквартирных домов?

Законы РФ предъявляют серьёзные требования к деятельности УК. Но, как показывает практика, к сожалению, ни одна компания не выполняет свои функции и обязанности надлежащим образом.

Каждый собственник должен чётко знать что должна делать УК бесплатно и требовать их выполнения в полном объёме.

Кто контролирует выполнение функций УК и ее деятельность, мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете, как бороться с бездействием управленцев.

За что, в целом, отвечает предприятие?

УК должна проводить работы по ремонту и эксплуатации:

1. обслуживать, устанавливать, заменять измерительные счётчики общедомового потребления;
2. поддерживать техническое состояние объекта с целью безопасного проживания;
3. проводить операции, связанные с энергосбережением;
4. собирать и хранить энергосберегающие лампы, которые подлежат утилизации;
5. проводить осмотры имущества и своевременно устранять выявленные неполадки и дефекты;
6. вывозить твёрдые бытовые отходы;
7. своевременно осуществлять подготовку к сезонным периодам;
8. обязанности по соблюдению санитарных норм ( содержание мест общего пользования и придомовых территорий);
9. устранять аварии, возникшие на внутридомовом оборудовании;
10. поддерживать техническое оборудование в исправном состоянии для качественного предоставления ЖКУ жильцам;
11. соблюдать меры пожарной безопасности.

О том, какие функции должна выполнять УК, мы более подробно рассказывали в этой статье.

Деятельность организационного характера

1. поддержание взаимоотношений с поставщиками, подрядчиками и иными лицами, с которыми взаимодействует компания;
2. сбор и хранение технических документов;
3. собирать и передавать поставщикам оплату за предоставленные ресурсы;
4. выявлять лиц, которые незаконно пользуются ЖКУ (электроэнергия);
5. вести регистрационный учёт жильцов дома;
6. проводить собрания всех жителей многоквартирного дома (МКД) с целью предоставления отчёта о проделанной работе (ежегодно);
7. своевременно оповещать собственников об изменениях, связанных с тарифами на предоставляемые услуги.

Управляющие организации обязаны предоставлять отчётность собственникам жилья по любому возникшему вопросу. Если жильцы пожелают сверить корректность расходов средств, то они могут сформировать официальный запрос с просьбой предоставления отчёта по работе (например, за 6 месяцев) и перенаправить документ в УК.

О том, как собственнику в МКД получить от УК необходимые данные и каким образом регламентируется порядок раскрытия информации, узнаете здесь.

Если будет выявлен факт траты денежных средств не по назначению или их исчезновение в неизвестном направлении, то собственники имеют право обратиться в органы, осуществляющие контроль, написав жалобу.

Вывоз мусора и отходов

1. Сбор и утилизация бытовых отходов с территории МКД. Вывоз мусора производится в зависимости от проектов МКД (дома с мусоропроводом на подъездной клетке или баки для отходов, находящиеся на придомовой территории). Услуга предоставляется третьей компанией, с которой УК должна оформить деловое соглашение.
2. Вывоз крупногабаритного мусора (старая мебель, ванны, батареи и т. д.) При заключении дополнительного соглашения (разового или на постоянной основе) за отдельную оплату из средств собственников могут вывозиться крупногабаритные отходы. Решение о дополнительной услуге и оформления договора о сотрудничестве должно приниматься на общем собрании жителей МКД.

В услуги, которые предоставляют сторонние организации, входит вывоз мусора и бытовых отходов.

За оставленный крупногабаритный мусор собственника может оштрафовать управляющая компания. Поэтому необходимо своевременно организовывать мероприятия по утилизации.

О содержании дома

Комплексная проверка

• Осмотр канализационных отсеков.
• Осмотр вентиляции.
• Осмотр приборов для подачи и холодной воды, контроль подачи.
• Замена, ремонт, демонтаж выключателей и предохранителей в общих щитках на подъездной клетке.
• Осмотр вытяжки канализационных люков.
• Ремонт арматуры и других вспомогательных устройств.
• Устранение неполадок, связанных с отопительной системой.
• Ликвидация протеканий.

Подготовительные работы к зимнему времени года, выполняемые УК

1. Проверка застекления окон на подъездных площадках и устранение проблемных зон.
2. Проверка исправной работы дверей (при выявленных неполадках немедленное устранение).
3. Незамедлительное устранение всех видов неисправностей, которые могут повлиять на подачу тепла (вызвать проблемы при подаче).

Поддержание и соблюдение безопасности

• Своевременная очистка и дезинфекция мусорных баков.
• Своевременный вывоз бытовых отходов и прочего мусора.
• Работа на газонах (озеленение, насаждения, прополка, общий уход за растениями).
• Уборка территории, принадлежащей МКД.
• Осмотр на наличие дефектов турников, качелей и других строений на детских площадках рядом с домом.
• Очистка от пыли батарей, окон и приборов освещения.
• Регулярная уборка зоны лифта и мусорных отсеков.
• Регулярная уборка подъезда.
• Регулярные уборки чердаков и зоны подвала, проведение дезинсекции от грызунов, насекомых и т. д.

Мероприятия по текущему ремонту

1. Устранение течи.
2. Устранение засоров в канализационных отводах.
3. Осуществление сварочных работ.
4. Проверка исправной работы замков на техническом оборудовании и при выявленных неисправностях их устранение.
5. Проверка исправной работы систем тушения пожара.

О содержании придомовой территории

Придомовая территория – это земля, которая располагается вокруг многоквартирного дома и её границы чётко регламентированы в землеустроительной документации.

Эта зона также относится к собственности жителей дома, поэтому УК обязана следить за чистотой и гигиеническим состоянием этого участка.

Придомовая территория состоит из:

• детских и спортивных площадок;
• площадок для сушки белья;
• мест, отведённых для стоянки автомобилей;
• участка под домом;
• элементов озеленения;
• проездов для пожарных машин.

Самое большое количество жалоб и нареканий от жителей в адрес УК связано именно с неблагоустроенной придомовой территорией. А ведь эта зона входит в комплекс работ по содержанию и ремонту.

Обязанности:

1. Уборка мусора и листвы (согласно сезонам).
2. Проверка безопасного состояния детских площадок.
3. Своевременная уборка снега, сосулек, очистка крыши дома.
4. Круглосуточная аварийная поддержка.
5. Посадка кустарников, деревьев, цветов и других астений.
6. Регулярный уход за насаждениями (полоть, рыхлить, удобрять).
7. Ограждение пешеходных дорожек.
8. Установление клумб.

При выявленных нарушениях в несоблюдении обязательств УК собственники могут обратиться в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор с жалобой. Если от этого будет мало толку, то следующей инстанцией может стать прокуратура или суд.

О договорах, заключённых с юридическими лицами

Юридические лица, которые имеют в собственности помещение в МКД, могут договариваться о поставке и оплате жилищно коммунальных услуг не с УК, а напрямую с предприятиями-поставщиками, то есть непосредственными исполнителями.

Услуги по содержанию общедомового имущества и прилежащей территории, которыми пользуются юридические лица, оплачиваются абсолютно по такому же принципу, как и у физических лиц. Основанием служит составленное и подписанное соглашение на предоставление услуг.

Расчёты с УК юридическим лицом могут осуществляться как наличными средствами, так и безналичным способом.

Что входит в перечень дополнительных работ, предоставляемых организацией: право выбора и стоимость

В платные услуги входит:

1. Предоставление плотницких работ.
2. Услуги слесаря.
3. Предоставление услуг по установке и замене сантехники.
4. Электромонтажные работы.
5. Подготовка и выдача определённых документов.

Согласно законодательству РФ регламент по предоставлению дополнительных услуг отсутствует. Есть только список обязательных и главных услуг, которые предоставляют управляющие компании (статья 153 ЖК РФ).

К дополнительным услугам можно отнести:

1. Услуги по охране объекта.
2. Услуги вахтёра или консъержа.
3. Установка видеонаблюдения
4. Установка домофона.
5. Такси.
6. Доставка продуктов питания.
7. Выездная химчистка.
8. Другие возможные услуги сторонних организаций.

Решения о пользовании дополнительными услугами также принимается на общем собрании собственников. Такие услуги также может предложить и сама УК за отдельную оплату.

Следует понимать, что стоимость таких услуг будет определена с учётом того, что УК будет выступать в качестве посредника. Поэтому в стоимость войдёт плата сторонней компании за оказанную услугу и дополнительно оплата УК.

О ценах на обязательные отчисления в сфере ЖКХ по закону

Каждый житель МКД должен знать, что существует список обязательных услуг, которые в любом случае должны быть оплачены. Согласно ПП№290 от 03.04.2013 года отказ от любой услуги из этого списка не возможен.

Цены фиксируются на основании разработанной сметы, при этом учитываются технические характеристики определённых МКД, а также тарифы на ресурсы снабжающих компаний. Общее значение (полученная сумма в итоге) делится на всех жителей дома.

Каждый МКД имеет свои технические особенности и характеристики, соответственно, и цена на квадратный метр может быть разной для конкретного дома. Однако практика показывает, что стоимость услуг определяется на основании установленных размеров в конкретном муниципалитете.

Жилищный кодекс регламентирует, что в оплату входит:

• отчисления на капитальный ремонт (возможно ли для этого открыть спецсчет в УК узнаете тут);
• оплата услуг ЖКХ;
• стоимость услуг на содержание и ремонт общего имущества;
• стоимость услуг, предоставляемых УК.

Тарифы на капитальный ремонт определяются на региональном уровне, а ЖКУ – решение принимают энергетические комиссии.

Цены формируются, исходя из стоимости ресурса. Оплата формируется из цифр потребления и затрат на общедомовые нужды.

На основании чего и как формируются тарифы УК мы подробно рассказывали тут.

Об оплате благ УК

Одной из форм управления многоквартирными домами является привлечение управляющих компаний. Деловые отношения основываются на заключённом соглашении с УК по оказанию платных услуг (статья 162 ЖК РФ).

Платежи осуществляются путём оплаты квитанций, в которых отражаются тарифы и величины потребления, а также реквизиты УК в банке. Квитанции приходят собственникам в почтовые ящики.

Оплатить квитанции можно несколькими способами:

• при личном визите в банк;
• почта;
• в режиме онлайн по средствам сети интернет;
• РКЦ;
• и другими доступными способами.

Действия при авариях жилья: что обязана делать в этих случаях?

В обязанности аварийной службы входит устранение любых возникших проблем, связанных с неполадками технического оборудования в доме. Порядок устранения аварийных ситуаций, а также сроки регламентируют Правила и нормы технической эксплуатации ЖФ (постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года).

К авариям относятся:

1. Неисправная работа лифта.
2. Засоры канализации и мусоропровода.
3. Засоры в системе водоотведения.
4. Течь водопроводных труб.
5. Неисправная работа электрооборудования.

Устранение всех вышеперечисленных аварийных ситуаций входит в обязанности УК. Все затраты на аварийную службу должны производится из средств, указанных и оплаченных в ежемесячных квитанциях. Никаких дополнительных взносов собственники платить не должны.

Если штат УК не имеет собственную аварийную службу, то она должна начать сотрудничество со сторонней компанией, которая специализируется в этом направлении.

Подводя итоги, можно отметить, что собственники имеют право пользоваться как минимальным пакетом услуг, предоставляемым УК, так и расширенным. Дополнительные услуги жильцы могут определить самостоятельно в зависимости от личных пожеланий, а затем согласовать их на общем собрании.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Обязанности управляющей компании

Часто управляющие компании оказываются недобросовестными, например, берут деньги за мифические услуги или не проводят обязательные работы. Поэтому жильцы многоквартирных домов стремятся узнать, что должны делать УК и какие работы входят в спектр их обязанностей. В статье расскажем, что представляют собой УК, какие права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов существуют, как контролировать ее деятельность.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое занимается управлением многоквартирными домами, содержанием общедомового имущества, поддержанием надлежащего технического и санитарного состояния, поставками коммунальных ресурсов собственникам квартир.

Компанию, которая занимается управлением МКД ( многоквартирным домом) выбирают владельцы недвижимости — они вправе расторгнуть договор с одной УК и заключить его с другой. В отличие от ТСЖ, управляющая компания является сторонней организацией. Товарищество собственников жилья формируется из владельцев квартир — по крайней мере, все жильцы имеют большее влияние на ТСЖ по сравнению с УК.

Все УК разделяются на три типа:

📑 Управляющие. Они самостоятельно занимаются только содержанием общедомового имущества и управлением, например, организуют сбор средств за коммунальные услуги. Для оказания коммунальных услуг, технического и санитарного содержания такие компании привлекают подрядчиков, которые работают по договорам.

📑 Гибридные. Обычно это крупные организации, которые выполняют все предписанные законодательством услуги: содержат общедомовое имущество, управляют домом, отвечают за техническое и санитарное состояние. Кроме того, оказывают коммунальные и другие услуги собственникам квартир.

📑 Эксплуатационные. Это менее распространенная форма компании. В этом случае УК заключает договор с ТСЖ в лице правления, председателя или напрямую с собственниками квартир. Компания занимается только эксплуатацией, техническим и санитарным состоянием общедомовой недвижимости.

Полномочия и функции управляющей компании , ее права и обязанности прописаны во множестве нормативных актов. Деятельность строго регламентирована различными документами. Основные из них:

Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

Все обязанности управляющих компаний прописаны в законодательстве. Условно их можно разделить на две большие группы: работы по эксплуатации МКД и осуществлению ремонтных работ и услуги управленческого, организационного характера.

В работы по эксплуатацию МКД, осуществлению ремонтных работ входят:

🔸 регулярный осмотр общедомового имущества, выявление повреждений — представители УК обязаны минимум два раза в год осматривать все здание от фундамента до чердачных помещений, фиксировать выявленные нарушения;

🔸 обеспечение общей и пожарной безопасности, например, контроль за незаконной установкой тамбурных дверей, поддержание проходов в надлежащем состоянии;

🔸 проведение подготовительных мероприятий перед началом зимнего периода — например, проверка работоспособности системы отопление, поставка топлива в собственную котельную;

🔸 текущий ремонт общедомового имущества — вкручивание лампочек в подъездах, замена разбитых стекол в окнах в подъездах, замена старой плитки на новую и так далее;

🔸 благоустройство и озеленение прилегающей к дому территории, если она относится к общедомовому имуществу — замена лавочек на новые, обслуживание детской площадки;

🔸 устранение аварий и их последствий в МКД, например, откачивание воды из подвальных помещений после прорыва труб отопления;

🔸 поддержание чистоты в подъездах, их уборка — найм уборщицы для подметания, мытья полов на лестничных клетках;

🔸 поддержание рабочего состояния коммуникаций, сетей внутри дома — УК может ремонтировать их своими силами или обращаться к поставщикам услуг;

🔸 транспортировка мусора, жидких бытовых отходов — компания тоже может вывозить мусор и организовывать сток ЖБИ самостоятельно или прибегать к помощи подрядчиков;

🔸 установка и эксплуатация общедомовых приборов учета оплаты за общедомовые нужды;

🔸 работы по более эффективному расходованию электроэнергии, например, установка энергосберегающих лампочек вместо ламп накаливания.

Услуги управленческого и организационного характера тоже включают в себя множество типов работ. В них входят:

▪ учет всех жильцов дома — собственников, с временной регистрацией, проживающих по договорам социального и обычного найма;

▪ выявление злостных неплательщиков и тех, кто потребляет ресурсы в обход счетчиков при помощи незаконного подключения;

▪ учет оплаты — кто и в каком объеме платит, кто нет;

▪ хранение, обеспечение целостности всей документации на МКД, в том числе паспортов;

▪ информирование собственников о тарифных планах, например, распечатка и расклейка соответствующих объявлений;

▪ взаимодействие с предприятиями, которые обеспечивают поставку коммунальных услуг, контроль качества оказываемых услуг;

▪ проведение собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе и плана на год не реже одного раза в год.

Есть обязанности УК по Жилищному кодексу : организации не могут отказываться от них. В ряде случаев управляющие компании могут менять некоторые обязанности и права, в зависимости от действующих региональных поправок. Точный список обязанностей и прав компании указан в договоре с ней. Изучите его, чтобы понять, чем занимается УК, за что она ответственна, а что находится вне зоне ее деятельности.

Права управляющей компании

Обязанности ЖКХ и управляющих компаний существуют нераздельно от их прав. Права УК тоже прописаны в законодательстве, а также продублированы в договорах и могут отличаться в ряде случаев. Чаще всего управляющая компания имеет право :

📍 требовать от собственников квартир и арендаторов оплачивать услуги в полном объеме;

📍 начислять пеню, если собственник или жилец МКД не оплачивает вовремя услуги;

📍 проверять правильность, достоверность сведений приборов учета, которые жильцы передают в УК — не реже раза в полгода;

📍 ограничивать жильцов в коммунальных услугах, например, если собственник не платит за услуги;

📍 требовать, чтобы жильцы предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных и других служб для устранения аварий, осмотра, ремонта коммуникаций.

Если говорить просто, то управляющая компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои обязанности. Например, УК ответственна перед поставщиками коммунальных услуг за полную и своевременную их оплату, поэтому имеет право ограничивать доступ к ресурсам тем, кто за них не платит.

Ответственность управляющей компании

Ответственность управляющей компании прописана в многочисленных законодательных актах. В соответствии с Постановлением Правительства РФ №354 , УК несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Она ответственна перед жильцами, подрядчиками и инспектирующими организациями практически за все. Перед жильцами — за качество оказываемых услуг, перед подрядчиками — за своевременную оплату услуг и доступ к коммуникациям для обслуживания, перед инспектирующими организациями — за надлежащее состояние общедомового имущества, коммуникаций и так далее.

Вы можете посмотреть, за что отвечает управляющая компания , в договоре с ней. Вне зависимости от того, что написано в нем, УК также может понести административную ответственность по КоАП. Например, ее могут оштрафовать за:

🚫 нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, питьевой воде — если вода из крана не будет соответствовать нормативам, УК получит штраф;

🚫 нарушение требований по содержанию, текущему ремонту дома, например, если ремонтные работы не выполнены в полном объеме;

🚫 невыполнение в срок постановления органов или должностных лиц, которые осуществляют контроль;

🚫 нарушение правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, например, если жильцы получают двойные квитанции.

Если у управляющей компании будет много серьезных нарушений, ее могут отстранить от управления многоквартирным домом. В этом случае придется заключать договор с другой УК либо организовывать товарищество собственников жилья и управлять МКД самостоятельно.

Как контролировать управляющую компанию

Согласно действующему законодательству, управляющие компании обязаны собирать жильцов и отчитываться перед ними о проведенных работах как минимум раз в год. Даже если подобная обязанность не прописана в договоре с УК, она все равно обязана это делать по ЖК РФ. УК также имеет право проводить общие собрания жильцов чаще, например, подготавливать документы за каждый сезон.

Законодательство также предъявляет требования к содержанию отчета. Согласно ЖК РФ, он должен быть полным и всесторонним. В документе должны содержаться сведения о:

🔧 проведенных работах, их характеристиках: представители УК должны объяснить, что и когда они ремонтировали, какие работы проводили;

💰 потраченной сумме на текущий ремонт, обслуживание общедомового имущества;

⏱ запланированных на следующий отчетный период работах, их характеристиках, нужной сумме на обслуживание.

Собственники квартир в МКД должны утвердить отчет и запланированные на следующий период работы. Если они не утвердят документ, управляющая компания обязана изменить его до состояния, в котором жильцы одобрят планы.

Таким образом, контролировать деятельность управляющей компании можно по ежегодным отчетам от нее. Например, если что-то в состоянии общедомового имущества вас не устраивает, можно выдвинуть вопрос о ремонте на собрании. Управляющая компания, скорее всего, включит ремонт в план и проведет необходимые работы.

Отчет не только показывает, чем занимается управляющая компания , но и помогает выявить нарушения. Например, если в документе говорится о каких-то работах, которых на самом деле не было, вы вправе потребовать объяснений у представителей УК и не согласовывать отчет, а написать претензию и вернуть часть средств за неоказанные услуги.

Жильцы многоквартирных домов также имеют право контролировать деятельность УК другими доступными способами. Например, можно обратиться к представителям управляющей компании и попросить обосновать расценки на коммунальные услуги либо рассказать о текущем финансовом состоянии. Это стало возможно с принятием №273-ФЗ . А еще запланированные и проведенные работы можно смотреть на специальных государственных порталах. К примеру, на сайте «Реформа ЖКХ» можно получить сведения о капитальном ремонте, контактные данные и другую информацию о самой управляющей компании, просмотреть историю управления, домовую книгу и другие сведения о МКД.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства

Бывает, что управляющая компания не выполняет свои обязательства, а только наживается на собственниках недвижимости. Владельцы квартир могут в корне изменить ситуацию. Например, можно организовать общее собрание жильцов и принять решение о расторжении договора с УК, затем предоставить его компании и организовать товарищество собственников жилья либо передать дом в управление другой организации. Если проблема несущественная, например, не оказана всего одна услуга из большого перечня, попробуйте решить ситуацию мирно. Свяжитесь с руководством УК и выясните, в чем причина: возможно, дело просто в человеческом факторе, и после вашего обращения ситуация нормализуется.

Если нарушения критичны, УК отказывается расторгать с вами договор, обманывает, что это невозможно или препятствует смене компании другим образом, нужно действовать решительно. Первый шаг — составление письменной претензии на имя руководителя управляющей компании. Напишите претензию и укажите в ней:

📩 имя должностного лица, которому составляете претензию — обычно это руководитель управляющей компании;

📩 свои данные — фамилию, имя, отчество, адрес фактической регистрации;

📩 суть претензии — попросите обосновать, почему какие-то услуги не были оказаны, куда израсходовали деньги или почему компания не выполнила запланированные работы;

📩 дату, подпись и ее расшифровку.

Обязательно составьте претензию в двух экземплярах. Один вы отдадите представителю УК, а второй оставите у себя. На вашем экземпляре должны поставить отметку о принятии с подписью должностного лица, например, секретаря, и печатью организации. При подаче претензии вам сообщат срок, в течение которого направят письменный ответ. Его может устанавливать сама УК, но обычно он не превышает 30 рабочих дней.

Если управляющая компания не ответила ничего или прислала банальную отписку, можете жаловаться в вышестоящие надзорные органы. Например, написать заявление в прокуратуру, составить обращение в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию. Государственные органы будут обязаны провести проверку и при выявлении серьезных нарушений принять меры. Например, привлечь УК к административной ответственности или подать в суд. Написать исковое заявление в суд вы можете и самостоятельно, но для этого нужно обратиться к опытному юристу. Лучше работают коллективные заявления: чем больше людей выскажут свое недовольство, тем выше шанс выиграть суд.

Управляющая компания — юридическое лицо, которое управляет многоквартирным домом. У него есть много обязанностей: следить за качеством оказания коммунальных услуг, выполнять текущий ремонт общедомового имущества, осматривать дом и выявлять неисправности, подготавливать МКД к отопительному сезону, отчитываться перед собственниками о проведенных и запланированных работах. Жильцы имеют право контролировать работу УК, писать жалобы. В свою очередь компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои прямые обязанности.